Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlanması

 

Genel Özellikleri:

 

1)     Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlanması kanundan kaynaklanabileceği gibi iradî olarak da kısıtlanabilir. Kanunî kısıtlamalar birer zorunluluk ve tüm taşınmaz maliklerinin uymaları gereken kurallar iken iradî kısıtlamaların yapılıp yapılmayacağı taşınmaz malikinin takdir ve tasarrufuna bırakılmıştır.

2)     Kanunî kısıtlamalar 3 nedene dayanmaktadır. Bunlar;

·       Komşuluk hukukundan kaynaklı olarak komşu yararına kısıtlamalar,

·       Kamu düzeninden kaynaklı olarak toplum yararına kısıtlamalar ve nihai olarak

·       Paylı mülkiyet hukukundan kaynaklı olarak paydaş yararına kısıtlamalardır.

3)     İradî kısıtlamalar ise kanunda belirtilmiş hâllerde tarafların tasarruflarıyla mümkündür. Bu hâller ön alım hakkı, geri alım hakkı ve alım hakkıdır.

4)     Kanundan doğan kısıtlamaların kendine mahsus özellikleri vardır. Bunlar;

·       Kanundan doğan kısıtlamaların mevcudiyet doğurması için tapu kütüğünde tescile gerek duyulmaması,

·       Kamu yararına yönelik olarak konulmuşsa sözleşmeyle değiştirilemeyecekleri ve

·       Değiştirilebilecek/kaldırılabilecek olan kanundan doğan kısıtlamaların değiştirilebilmesi/kaldırılabilmesi ancak resmi şekilde düzenlenecek sözleşmeyle mümkün olması ŞEKLİNDEDİR.

5)     Kanundan doğan kısıtlamalar kısıtlamalar katlanma, kaçınma veya olumlu davranışta bulunma şeklinde olabilecektir.

6)     Komşuluk hukukundan doğan kısıtlamalara örnek olarak;

·       Aşırı kullanmama, * Zararlı kazı ve yapılardan kaçınma, * Ağaç kök ve dallara katlanma, * Suların akışına engel olmama, * Geçit hakkı tanıma, * Masraflara katılma vb. şekillerdedir.

7)     Toplum yararına getirilen kısıtlamalara örnek olarak;

·       Orman ve meralar girilmesine katlanma, * Sürüklenen şeylerine alınmasına katlanma, * Zorunluluk hâline katlanma, * Toprağın iyileştirilmesine katlanma ve *Diğer hukukî kısıtlamalara katlanma şeklindedir.

 

a)     Paydaş Yararına Kısıtlama

 

8)     Paydaş yararına kısıtlamaların en mühimi ön alım hakkının kullandırılmasıdır.

9)     Paylı mülkiyete dayalı bir eşyada paydaşlardan birisi payını kısmen veya tamamen satacağı vakit diğer paydaşların 3. Kişilerden önce ön alım hakkı bulunmaktadır. Bu durumun istisnası payın cebri icrayla satılıyor oluşu hâlidir. Pay cebri icrayla satılıyorsa paydaşlar ön alım haklarını kullanamayacaklardır.

10)  Satışı yapan paydaş hariç diğer paydaşlar için ön alım hakkından feragat ile ön alım hakkından vazgeçme farklı kurumlardır. Gerçekten de ön alım hakkından vazgeçme sadece bir satış işlemine karşı geçerli olabilecekken ön alım hakkından feragat tüm satış işlemlerine karşı geçerlidir. Ön alım hakkında feragatin mümkün olması, feragatin resmi şekilde yapılmasına ve tapuya şerh edilmesine bağlıdır. Ancak, vazgeçme ise satıştan önce veya sonra sadece yazılı olarak yapılır.

11)  Ön alım hakkının kullanılması prosedürü, satıcının satışı yaptığını noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmesi hâlinde 3 ay ve her hâlükârda 2 yıl içerisinde alıcıya karşı dava açmaları şeklindedir. 2 yıllık süre satışın yapılması anından itibaren başlayacaktır. 3 aylık sürenin ne zaman başladığı tespit edilirken ihtarın paydaşlara ulaştığı değil bildirinin yapıldığı tarih nazara alınacaktır.

12)  Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Alıcı bildirimi yapmamış dâhi olsa 2 yıllık sürenin dolmasıyla ön alım hakkının düştüğünün kabulü gerekmektedir.

13)  Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan davanın tarafı olan alıcı zamanaşımını bir def’î olarak ileri sürmemiş olsa bile mahkemenin re’sen nazara alması gerekmektedir.

14)  Ön alım hakkı sahibi olan diğer paydaşlar böyle bir dava yoluna başvurdukları takdirde satış bedelini ve tapu giderlerini tedbir olarak yatırmakla mükelleftirler.

15)  Ön alım hakkı hukukî niteliği itibariyle paylı mülkiyet hakkına dayalı yenilik doğuran bir haktır. Bu bağlılık nedeniyle paydan ayrı olarak devredilemez.

16)   Ön alım hakkının kullanılması anından itibaren hak sahibi ile muhatap arasında satıma benzer bir ilişki kurulmuş olur.

17)  Ön alım hakkı kanundan doğabileceği gibi iradi olarak da doğmuş olabilir. Ancak belirtmek gerekir ki kanundan doğan ön alım hakkı iradi olarak doğan ön alım hakkına takaddüm edeceğinden kanunî olarak ön alım hakkına sahip olan kişi öncelikli olacaktır.

18)  Kat mülkiyetine ve kat irtifakına bağlı bağımsız bölümler üzerinde kanunî ön alım hakkı kullanılmaz. Ancak bu bağımsız bölümün mülkiyeti paylı olarak kurulmuşa kanunî ön alım hakkının varlığının kabulü gerekmektedir.

19)  Kanundan doğan ön alım hakları taşınmazlar cihetinden geçerli olup taşınır mallar için kanundan doğan bir ön alım hakkı ihdas edilmemiştir. Taşınmazlar haricinde taşınmazlar gibi tapu kütüğüne tescil edilebilen sınırlı aynî haklar için de ön alım hakkı kullanılabilmektedir. Örneğin irtifak hakları birer sınırlı aynî hak ve tapuya tescili mümkün olup bu haktan birkaç paydaşın yararlanabilmesi mümkündür. Bu hâlde paydaşlardan birisinin bu sınırlı aynî hakkını satışa çıkartması hâlinde diğer paydaşın kanunî ön alım hakkına sahip olduğunun kabulü gerekir.

20)  Tüm paydaşların payını satması hâlinde ön alım hakkının kullanılabilirliği kabul edilmez.

21)  Ön alım hakkının kullanılabilmesi için satış veya satışa benzer şekilde trampa veya takas işlemlerinin mevcut olması gerekmektedir. Bunun haricinde bağış veya cebri icra gibi hâller varsa ön alım hakkı kullanılamaz. Fikret Eren’e göre ihtiyarî açık artırmaya dayalı satışlarda ön alım hakkı kullanılabilmektedir.

22)  Ön alım hakkının kullanılabilmesi için satışın 3. Kişiye yapılmış olması gerekmektedir. Şayet satış paydaşlar arasında yapılacaksa satışın tarafı olmayan paydaş ön alım hakkını kullanamayacaktır.

23)  Ön alım hakkının kullanımının dürüstlük kuralına uygun olması gerekmektedir. Örneğin fiili taksim yapılmışsa ve uzun yıllardan itibaren böyle bir kullanım varsa (tarla) yahut daha önceden kendisine satış teklifi yapılmış ancak reddetmiş olan alıcının daha sonradan ön alım hakkını kullanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacaktır.

24)  Ön alım hakkı sahibi açmış olduğu ön alım hakkı davasını kazanırsa mevzubahis ilam tescil için kurucu niteliktedir. Bunun akabinde tapuda yapılacak olan tescil kurucu değil bildirici nitelikte olacaktır.

25)  Kanundan doğan ön alım hakkı haricinde iradi olarak da bir ön alım hakkı sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu durumda bu ön alım hakkının 3. Kişilere karşı hüküm ifade edebilmesi için tapuya tescilinin yapılmış olması gerekmektedir.

26)  Ön alım hakkı tapu kütüğüne belli bir süreliğine geçerli olarak şerh edilmiş olabilir. Bu ihtimalde ön alım hakkı bu süreler içerisinde hüküm doğuracaktır. Her hâlükârda şerh, şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yılı geçmesiyle tapu müdürü tarafından re’sen silinecektir.

27)  Şerh 10 yılın üzerinde verilmiş olsa dâhi 10 yıllığına geçerli olacağının kabulü gerekmektedir.

28)  Şerh verilirken alıcının ön alım hakkını kullandığında hangi koşullar altında alacağı belirtilmemişse alıcının şartlarında ön alım hakkını kullanması gerekmektedir. Şartlar belirtilmişse bu ön alım hakkına nitelikli ön alım hakkı denmektedir.

29)  Yasal ön alım hakkında dair olan satıştan vazgeçme ve feragata ilişkin hükümler iradi ön alım için de geçerlidir.

 

b)    İradi/Akdi Önalım Hakkı

 

30)  İradi olarak ön alım hakkı tanınabileceği gibi aynı şerh prosedürünün izlenmesi suretiyle alım ve geri alım hakları da tapuya şerh edilebilir.

31)  İradi olarak ön alım hakkı tanıyacak sözleşmenin yapılmasında tezatlıklar bulunmaktadır. Noterlik Kanunu bu sözleşmeyi resmi şekil şartına tabi kılarken TBK m.237 ise bunu adi yazılı sözleşmeye tabi kılmıştır.

32)  İradi olarak yapılan ön alım sözleşmesinin 3. Kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerhi gerekmektedir. Bundan haseple yapılacak ön alım sözleşmesi haricinde hakkı veren şahsın bu sözleşmeyi tapuya şerh edeceğine dair yazılı şerh anlaşmasının yapılması gerekmektedir. Nitekim ön alım sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş olsa da yine geçerli olan bir sözleşmedir. Sadece 3. Kişilere karşı ileri sürülemez hâlde olacaktır. Ancak sözleşmeyle bağlı kalmayıp ön alım hakkını alıcıya kullandırtmayan satıcının (ki bu genelde bildirmeme yoluyla olmaktadır) satıcıya karşı sözleşmeye aykırılıktan mütevellit sorumluluğu doğacaktır.

33)  Kanundan doğan ön alım hakkında olduğu gibi iradi ön alım hakkında da şerhin süresi azami olarak 10 yıldır. 10 yılın dolmasıyla tapu müdürü şerhi re’sen sileceğinden dolayı tarafların yeni bir şerh anlaşmaları yapmaları gerekmektedir. Tapu müdürü şerhi silmiş olsa dahi ön alım sözleşmesi devam ediyor ise satıcının ön alım hakkı sahibine karşı sözleşmeden doğan sorumluluğu devam ediyor olacaktır.

34)  Kanundan doğan önalım hakkında olduğu gibi iradi ön alım hakkında da bu hak dava yoluyla alıcıya karşı kullanılmaktadır. Süreler, satışın yapıldığının bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlükârda 2 yıl şeklindedir.

 

c)     Alım Hakkı

 

35)  Alım sözleşmesiyle alıcı belirli bir süre içerisinde tek taraflı irade beyanıyla bir satış sözleşmesi kurmaya yetkili kılınmaktadır. Sözleşmenin kurulmasıyla alıcı bedeli ödeme külfeti altına girerken satıcı da tescil talebinde bulunma külfeti altına girmektedir.

36)  Alım sözleşmelerinin resmi şekil şartına bağlı olarak yapılmaları gerekmektedir. Sözleşmenin taraflar arasında düzenlendikten sonra tapu siciline tescili mümkün olmayıp sözleşmenin biz zatî tapu müdürlüğü tarafından düzenlenmesi gerekmektedir.

37)  Alım hakkı miras yoluyla veya 3. Kişilere devir yoluyla devre kabildir.

38)  Alım hakkının kural olarak tapuya tescili zorunlu bir husus olmayıp tapuya tescil edilirse 3. Kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelmesini sağlamaktadır.

39)  Şerhin geçerlilik süresi 10 yıldır.

 

d)    Geri Alım Hakkı

 

40)   Bir satış veya satışa benzer devir işleminin yapılması akabinde devredilen eşyanın devredilen tarafından daha sonra tek taraflı irade beyanıyla geri alabileceğine dair yetki veren hakka geri alım hakkı denmektedir.

41)  Geri alma hakkı yenilik doğuran kurucu bir haktır. Hak sahibinin bu hakkı kullanmasıyla önceki işlemde alıcı olan şahıs malı devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Bu yönüyle alım hakkıyla benzerlik göstermektedir. Alım hakkında nasıl ki hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla taraflar arasında satış işlemi doğuyorsa geri alım hakkında da hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla taraflar arasında satış işlemi doğmaktadır.

42)  Geri alım hakkı ölüme bağlı tasarruflardan veya sözleşmelerden doğmaktadır.

43)  Geri alım hakkı sözleşmesinin yapılması resmi şekil şartına bağlıdır. Sözleşmenin dâhi resmi dairelerce düzenlenmiş olması gerekmektedir. Bu konuda yetkili makam tapu daireleridir. Yargıtay’ın görüşüne göre Noterlerin de yetkili olması gerekmektedir.

44)  Aleniyet ilkesi gereğince geri alım hakkının 3. Kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmiş olması gerekmektedir. Tapuya şerh edilmemişse sadece sözleşmeye aykırılıktan dolayı taraflar arasında hüküm doğuracak ve iyi niyetli 3. Kişinin iyi niyeti korunacaktır.

45)  Geri alım hakkı tapuya en fazla 10 yıllığına şerh edilebilmektedir. 10 yılın dolması hâlinde taraflar yeni bir şerh anlaşması yapmazlarsa tapu müdürü şerhi re’sen terkin ettirecektir.

46)  Geri alım hakkı her ne kadar nispi bir hak olsa da 3. Kişilere karşı devri ve miras yoluyla devri de mümkündür.