Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu

 Taşınmaz malikinin sorumluluğu genel hatlarıyla TMK 730 ve devamında düzenlenmiştir. TBK 49,58, 69 ve 70 de ilgili kanun maddesiyle bağdaşır niteliktedir. TBK m. 69 kusursuz sorumluluğu ihdas ederken TMK m. 730 ise taşkın kullanımdan doğan sorumluluğu ihdas etmiştir.

2)     İlgili kanun maddesine göre malik, taşınmazını kanunun mülkiyet hakkını kısıtlayıcı normlarına aykırı şekilde kullanması hâlinde başkaları aleyhine doğacak veya doğma tehlikesi bulunan zararlardan dolayı o kimselere karşı sorumlu olacaktır.

3)     Bunlardan dolayı uygun bir bedelle tazminat yükümlülüğü doğacaktır.

4)     Taşınmaz malikinin sorumluluğu, yapının imarındaki ayıplardan kaynaklanabileceği gibi bakımlarının zamanında yerine getirilmemesinden de kaynaklanabilir. Bu durumda yapı maliki ile intifa yahut oturma hakkı sahipleri doğan zararlardan müteselsilen sorumlu olacaklardır.

5)     Sorumluluğun zarar görene karşı müteselsil olmasının akabinde yapı maliki ile intifa yahut oturma hakkı sahibi kişi arasında nasıl dağılacağı meydana gelen zararın kaynağına ve önleme yükümlülüğünün kime ait olacağına göre değişiklik göstermektedir. Gerçekten de örneğin meydana gelen zarar yapımdaki bir hatadan kaynaklanıyorsa sonradan orayı işgal edenin sorumluluğunun olmaması gerekirken bakım sorumluluğunun kullanma ve yararlanma hakkının kiracıya ait olduğu hâlin ihmal edilmesinden kaynaklanıyorsa kiracı ile beraber malikin de sorumlu olması gerekmektedir.

6)     Malikler kendilerine ait taşınmazları kullanırken, yararlanırken veya tasarruf ederken 3. Kişilerin zarar görme ihtimalini düşünerek gerekli önlemleri almak zorundadırlar.

7)     TMK m.730 ile ihdas edilen sorumluluk tipi kurtuluş kanıtı getirilemeyen kusursuz bir sorumluluktur. Taşkın kullanımdan kaynaklı olarak dava açabilmek için malikin kusurunun olması gerekmez.

8)      Malikin kusuru olsa dâhi TMK 730’a göre dava açılabilecektir. Malikin kusuru tazminatın hesaplanmasında rol oynayacaktır. Malikin kusuruyla beraber zarar gören de kusurluysa hatta bu kusur illiyet bağını koparacak derecedeyse malikin kusuru evleviyetle zarardan sorumludur. Ancak malikin bir kusuru yoksa ve sadece zarar gören kusurluysa burada zarar görenin kusuru kusursuz sorumluluktan önce geleceğinden maliğin sorumluluğu kalmayacaktır.

9)     TMK m.730 bir sebep sorumluluğudur. Malikin kanuna aykırı şekilde kullanımından kaynaklı olarak bir zarar doğmuşsa diğer faktörler gözetilmeden sorumluluğun doğacağı kabul edilmelidir.

10)  TMK m.730 gereği zarardan doğan sorumluluğun malike ait olduğunu kabul etmek için taşınmaza komşu olan kişinin, taşınmazın hukuka aykırı bir şekilde taşkın kullanılmasından illiyetle zarara uğraması gerekmektedir.

11)  Tesadüfen oradan geçenlerin uğradıkları zarardan dolayı TMK m.730’a değil TBK m.69’a başvurmak gerekmektedir.

12)  Her hâlükârda taşkın kullanımın zararı doğurmaya elverişli olması gerekmektedir. Taşkın kullanımdan kasıt ödevlerin yerine getirilmemesi, kısıtlamalara aykırı hareket edilmesi veya mülkiyet hakkının aşılarak kullanılmasıdır. Ancak tasarruf hakkının kullanılmasından dolayı doğan zararlardan dolayı TMK m.730’a göre hareket edilemez. Safi satış, devir işlemleri böyledir.

13)  Uygun illiyet bağıyla zararın doğduğunun ispatı davacıya aittir. Ayrıca zarardan kaynaklı olarak malikin sorumlu olabilmesi için illiyet bağının ortadan kalkmamış olması gerekmektedir. Mücbir sebep, zarar görenin mutlak kusuru veya 3. Kişinin kusuru illiyet bağını ortadan kaldıran hâllerden dolayı olduğundan bu hâllerde TMK m.730 malikin sorumluluğuna gidilemeyecektir.

14)  Zarar maddi olabileceği gibi manevi de olabilir.

15)  Maddi zarar aktifin azalması olabileceği gibi pasifin artması şeklinde de olabilmektedir. Genel olarak zarar veren hâller koku, duman, gürültü, yıkıntı şeklinde olabilmektedir.

16)  Şahsın taşkın kullanımı akabinde sorumluluğun doğacağı kanunda belirlendiği gibi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Şayet ortada sözleşmeyle bir kararlaştırma varsa TBK m.112’nin TMK m.730’dan evleviyetle uygulanması gerekmektedir.

17)  TMK m.730 gereği sınırlı aynî hak sahipleri de malikle beraber sorumlu olacaklardır. Ancak kiracılar TMK m.730 gereği sorumlu olmayacaklardır. Kiracılar veya ödünç alanların taşkın kullanımlarından kaynaklı olarak malik zarar görenlere karşı TMK m.730 hükmünce sorumlu olacaklardır. Ancak malik ile kullanan kişi arasında akdi bir ilişki yoksa malikin sorumluluğu doğmayacaktır.

Görüşüm: Zarar görenin TBK m.49’a başvurarak zararların tazminin kiracıdan veya kullanandan talep edebilmeleri gerekir.

18)  Zamanaşımıyla malik olma niyetiyle zilyet olanların da sorumlu olması gerekmektedir. Bunlara karşı da dava yöneltilebilir.

19)  Taşınmazın kamu kurumuna ait olması hâlinde kamu kurumu sorumlu olacaktır.

20)  Malikin TMK m.730’a göre sorumlu olabilmesi için doğan zararla taşınmazın kullanım amacına birbirine uygun olması gerekmektedir.

21)  Ayrıca taşkın kullanımdan bahsedebilmek için zararın sorumlu olunacak taşınmazı geçip başka bir taşınmazın üzerinde vuku bulmuş olması gerekmektedir. Şahsın kendi arazisinde verdiği zarardan kaynaklı olarak TMK m.730 sorumluluğu doğmayacaktır.

22)  TMK m.730 gereği sorumluluğun doğması için zararın icraî yahut ihmali bir insan davranışından kaynaklanması gerekmektedir. Ancak şayet sorumluluk kaçınma şeklindeki bir ödevin yerine getirilmemiş olmasından kaynaklanıyorsa burada TBK m.69’a gitmek gerekmektedir.

23)  Davranışın sürekli yahut tek seferlik olması mümkündür.

24)  Kural olarak TMK m.730’daki sorumluluktan kaynaklı olarak dava açabilme hakkı komşulara aittir. Ancak komşunun ne olduğu somut olayın şartlarına göre değişebilmektedir. Gerçekten de somut olaya göre bazen zarar gören komşu ile malik arasında 50 metre mesafe varken bazen 1 km olması (su akıtma) da mümkün olabilir.

25)  Sınırlı aynî hak sahipleri ve şahsi hakla kullanım hakkı elde edenler de zarar görmüşlerse bu davayı açabilirler.

26)  Zarar gören komşunun taşınmazı paylı mülkiyete tâbi ise paydaşlardan birisi davayı açabilir ve korumadan tüm paydaşlar payları oranında yararlanırlar. Ancak taşınmaz elbirliği mülkiyetine bağlıysa tüm maliklerin birlikte dava açması gerekmektedir.

27)  Kural olarak davada husumetin yöneltileceği kişi zararın doğduğu anda malik olan kimse veya kimselerdir. Şayet birden fazla malik varsa husumetin hepsine karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

28)  Şayet doğan zarar ana yapının bağımsız bir bölümünden kaynaklanıyorsa o bağımsız bölüm malikinin sorumlu olması gerekirken; zarar ortak alanlardan kaynaklanıyorsa tüm kat maliklerinin sorumlu olması gerekmektedir.

29)  TMK m.730’dan kaynaklanan sorumluluk davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olmadıklarından dolayı dava değerine bakılmaksızın bu davaların nerede açılacağı genel hükümlere göre belirlenecektir. Davanın davalının adresindeki asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.

30)  Bu zararlardan kaynaklı olarak zamanaşımı genel hükümlere bağlı olduğundan zamanaşımı, zararın durduğu andan itibaren 2 yıl ve her hâlükârda 10 yıldır.

31)  TMK m.730 zarar görene veya görme ihtimali altında olanlara belli davaları açma yetkisi vermiştir. Bu davaların bazıları zarar gerçekleşmeden önce açılan davalardır. Bazıları ise zarar gerçekleştikten sonra maddi zararın haricinde tasarruf ve yararlanma hakkının yeniden tesisi için açılan davalardır.

32)  Bu davalar sırasıyla; önleme davası, taşkın kullanımdan kaçınma davası, taşkın kullanımın kaldırılması davası ve tespit davasıdır.

33)  Önleme davası henüz tehlike gerçekleşmeden önce tehlikenin gerçekleşmesinin engellenmesi amacıyla açılmaktadır. Ancak HMK’ya genel hâkim olan ilke hukukî yarar olduğundan hâkimin bu davanın kabulüne karar verebilmesi için hukukî yararın mevcut olması yani tehlikenin ciddi bir boyuta varmış olması gerekmektedir. Bu dava bir zamanaşımına bağlı olmayıp tehlike devam ettiği müddetçe her daim açılabilir.

34)  Taşkın kullanımdan kaçınma davası esasında taşkın kullananda bulunan yönünden bir değerlendirmedir. Geçmişte taşkın kullanımda bulunmuş kişinin tekrardan taşkın kullanımda bulunma ihtimali varsa davacı mahkemeden o şahsın taşkın kullanımda bulunmamasını emredilmesini talep edebilir.

35)  Taşkın kullanımın kaldırılması davası ise taşkın kullanımdan kaynaklı olarak bir zarar meydana gelmiş ve maddi değişiklikler vuku bulmuşsa örneğin üst araziden su akıtılmış ve alt arazi bataklığa dönmüşse alt arazi maliki toprağın kurutulmasını talep edebilir.

36)  Tespit davası ise taşkın kullanıma maruz kalmış olan komşunun böyle bir taşkın kullanımın mevcut olduğunu mahkeme kanalıyla tespit ettirmesiyle alacağı ilamı daha sonradan açacağı TMK m.730 gereği taşkın kullanımdan kaynaklı açacağı tazminat davasında delil olarak kullanılmasını sağlayabilir.

37)  Taşkın kullanımın kaçınılmaz olduğu hâllerde hâkim taşkın kullanımda bulunan aleyhine yerel adete uygun şekilde bir denkleştirme bedeline hükmederek zarar görenin zararının tazmin edilmesine karar verebilir.

38)  Taşınmaz mülkiyeti farklı şekillerle sona ermektedir. Burada mutlak kayıp ve nispi kayıp ayrımı yapmakta fayda vardır. Mutlak kayıp hâlleri mülkiyetin herkes için sona erdiği hâllerdir. Buna örnek olarak mülkiyet hakkının terkini ve arazinin tamamen yok olması örnek verebilir. Unutulmamalıdır ki bu yok olma bir süreklilik arz etmeli ve geri alınamaz olmalıdır.

39)  Nispi kayıp ise mülkiyet hakkının sadece kaybeden kişi cihetinden sona ermesidir. Bu hâllere örnek olarak satış ve satışa benzer devir işlemleri ile kamulaştırma örnek verilebilir. (TMK 717)