Kat mülkiyetinde yönetim ana gayrimenkulün yönetimiyle yönetim ve denetim organlarının görev ve sorumluluklarını ifade etmektedir.
2)
Ana
gayrimenkulün içerisinde bağımsız bölümler, eklentiler, ortak alanlar ve arsa
bulunmaktadır. Bunların tamamına ilişkin olarak alınacak kararlar ana
gayrimenkulün yönetimini ilgilendirecektir.
3)
Kat
mülkiyetinin yönetiminin gerçekleştirilebilmesi için belli yönetim unsurları
gerekmektedir. Bunlar; yönetim planı, kat malikleri kurulu, yönetici/yönetim
kurulu ve denetçi/denetim kuruludur.
4)
Yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. Maddesinde
el alınmıştır: “Yönetim planı yönetim
tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti
ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini
bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.”
5)
Yönetim planı kat malikleri kurulu
tarafından kararlaştırılır. Yönetim planı tarafların bağlı kalacağı bir
sözleşme olduğundan kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz.
6)
Yönetimde esas olan hüküm yönetim
planıdır. Yönetim planında mevzu bahis duruma ilişkin olarak bir planın
bulunmaması hâlinde KMK ve genel hükümler uygulanabilecektir.
7)
Yönetim planı tüm maliklerinin 4/5 oyuyla
değiştirilebilir. Değişim teklifine aykırı oy kullananların da sulh hukuk
mahkemesinde alınan kararın iptalini talep etme hakları saklıdır. Yargılama
giderleri ortak giderlerden karşılanır.
8)
Yönetim planında yapılan değişiklikler kat
maliklerinin kendilerinden sonra gelen küllî ve cüzî halefler için
bağlayıcıdır.
9)
Kat malikleri kurulu tüm kat maliklerinden
oluşan, bir tüzel kişiliğe haiz olmayan, yönetime ilişkin olarak kararlar alan,
yönetici ile denetici yahut yönetime ilişkin diğer bir hususu karara bağlayan
(ki bunun için mahkemeye de başvurulabilir) bir kişiler topluluğudur.
10)
Kat malikleri kurulunun toplantıları
olağan toplantılar ve olağanüstü toplantılar şeklinde ikiye ayrılmaktadır.
11)
Kat malikleri kurulunun olağan
toplantıları yılda en az bir defa olmak zorundadır. Toplu yapılarda ise bu süre
2 yıldır.
12)
Olağanüstü toplantılar ise önemli bir
sebebin varlığı hâlinde her zaman yapılabilir. Ancak bunun için toplantıdan en
az 15 gün önce çağrı kağıdının kat maliklerine imzalatılmış olması yahut
taahhütlü mektup gönderilmiş olması gerekmektedir. Bu çağrıda aynı zamanda
birinci toplantıda yeter çoğunluk sağlanamazsa (nitelikli çoğunluk
aranmaktadır; hem kat malikleri sayısında hem de arsa payı oranında %50+1
aranmaktadır.) ikinci toplantının ne zaman yapılacağının da belirtilmiş olması
gerekmektedir. Ayrıca toplantının yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ü
tarafından talep edilmiş olması gerekmektedir.
13)
Toplantının karar yeter sayısı ise katılanların salt
çoğunluğudur. Yani oy çokluğuna göre karar verilmektedir. Her kat malikinin
arsa payı oranın bakılmaksızın bir oy hakkı bulunmaktadır. Bir kişinin birden
fazla bağımsız bölümü varsa toplam oy sayısının 1/3’ünü aşmaması kaydıyla her
bir bağımsız bölüm için ayrı oy kullanacaktır.
14)
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa
(müşterek) maliklerden birisi diğer malikleri de temsil eder. Ayrıca malik
dışında bir kimsenin oy kullanması için malik tarafından genel vekâlet de
verilebilir. Vekâlette sayı sınırı: Toplam oy hakkının yüzde 5’inden fazla oy
kullanabilmesi için vekâlet verilemez.
15)
Kat malikleri kendilerini ilgilendiren konularda oy
kullanamazlar.
16)
Kat malikleri kurulunun almış oldukları kararlar, her
sayfası noter tasdikli deftere kaydolunur (defterin notere kaydolması işlemi
yönetici tarafından yerine getirilir). Aykırı oy kullananlar bunu belirterek
imzalar
17)
Aykırı oy kullanan kat malikleri ve toplantıya
katılamayan kat malikleri alınan kararların iptali için iptal davası
açabilirler. İptal davası açma süresi aykırı oy kullanan malikler için 1 ay;
toplantıya katılmayan malikler için ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1
ay ve her hâlükârda 6 aydır. Yok hükmündeki kararlar için süre şartı
aranmamaktadır.
18)
İptal davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk
mahkemesinde açılacaktır.
19)
İptal kararı
kanuna ve yönetim planına göre verilmektedir. Kararı uygulamayanlar adli para
cezasına çarptırılırlar.
20)
Kat malikleri yönetim işlerinin yerine pratik bir
şekilde getirilebilmesi için yönetici atayabilecekleri gibi bir kurula da bu
yönetim işini verebilirler. Kurul 3 kişi şeklinde olmaktadır.
21)
Sekiz
bağımsız bölümün olduğu yapılarda yönetici atanması mecburidir. Tüm bağımsız
bölümler tek kişiye aitse kanunen yönetici odur. Yönetici 1 yıllığına
atanmaktadır. Eskiden atanmış olan yöneticinin tekrar atanabilmesi de
mümkündür. Haklı bir sebebin varlığı hâlinde yönetici her zaman
değiştirilebilir (yolsuzluk, ihaleye fesat karıştırma).
22)
Yönetici atanmasında nitelikli çoğunluk aranmaktadır.
Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm maliki sayısında %50+1 sağlanmalıdır.
Yöneticinin asıl vazifesi kat malikleri kurulu
tarafından alınan kararları icra etmektir. KMK m.35’te görevlerinin neler
olduğu sayılmıştır. a) Kat malikleri kurulunca
verilen kararların yerine getirilmesi;
b)
Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c)
Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d)
Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım
işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için
yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her
takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda
paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler
için tekrar avans toplanması;
e)
Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim
dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili
kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f)
Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g)
Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına
meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h)
Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine
getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek
hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j)
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber
bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek
suretiyle, hesap açtırılması;
k)
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek:
4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir
şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık
kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu
işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. ŞEKLİNDEDİR.
23)
Yöneticinin atanamadığı hâllerde yerine getirilmesi
gereken bu hususlardan tüm kat malikleri müştereken sorumludurlar.
24)
Görevlerini yerine getirmeyen yönetici için para
cezası uygulanması gerekmektedir. Alınan kararlara ilişkin olarak belgelerin
saklanması yükümlülüğü de yöneticiye aittir.
25)
Kat malikleri kurulu tarafından her yıl 1 yıllık
işletme projesi hazırlanır. Bu projede yönetimin bir senede ne kadar gelire
ihtiyaç duyduğu, harcamaların nelere yapılacağı ve her kat malikinin ne kadar
ödeyeceği (aidat) gösterilir. Projeye itiraz olursa kat malikleri kurulu yeni
proje hazırlar. Tarafların projeyi kabul etmesi hâlinde bu bir borç ikrarı
olduğundan İİK m.68/1’deki belgelerden sayılmaktadır.
26)
27)
Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi
sorumludur. Kat maliklerine karşı açılacak bir dava yöneticiye husumet
yöneltilir.
28)
Yöneticinin kat maliklerine karşı hesap verme
yükümlülüğü bulunmaktadır. Olağan hesap verme yükümlülüğü vakti her yeni
yönetim yılından sonraki 1 aydır. Ancak kat maliklerinin yarısının talebiyle
yönetici her zaman hesap vermeye çağrılabilir.
29)
Yöneticinin hakları KMK m.40’ta sayılmıştır. Yönetici,
kat maliklerinin kendi üzerlerine düşen görevlerine yerine getirmedikleri için tazminat
ödemeksizin doğan zararların da giderilmesini talep ederek görevden
çekilebilir. Yönetim planında yönetici için bir maaş kararlaştırılmamış olsa
bile yönetici uygun bir maaş talep edebilir.
30)
Yöneticinin ortak giderlere katlanması zorunlu
değildir. Ancak katılacaksa bile bu bedel normal ödenmesi gereken değerin
yarısından fazla olamaz.
31)
Yöneticinin
hesap vermesi haricinde kat malikleri kurulu da her 3 ayda bir yöneticiyi
denetleyebilirler. Haklı bir sebebin varlığı hâlinde bu süre dikkate alınmaz.
32)
Kat
malikleri kurulu denetim işinin yerine getirilmesi için denetçi veya bir
denetim kurulu da görevlendirebilir. Denetçi veya denetim kurulunun seçiminde
arsa payı ve kat malikleri sayısında %50+1 kuralı aranmaktadır.
33)
Denetim
varsa yönetim planındaki tarihte yoksa her yönetim yılının 1. Ayında yapılır,
rapora bağlanır ve taahhütlü mektupla rapor edilir. Rapor deftere geçirilir ve
noter tasdiknamesi yapılır.
34)
Kural
olarak ana gayrimenkule yenilik ve ilave yapılabilmesi için kat maliklerinin
nitelikli çoğunluğu aranmaktadır. Kat maliklerinin kendi başlarına yenilik veya
ilave yapabilmeleri mümkün değildir. Ancak kanun koyucu engelliler cihetinden
bu kurala bir istisna getirmiştir. Engelli birey, ihtiyacın doğması akabinde 3
ay içerisinde toplantı yapılıp ihtiyaçlar giderilmezse ana gayrimenkule bir
zarar verilmeyeceğini bildirerek değişikliği kendisi yapabilir.
35)
Değişiklik
ve ilavelerden doğacak masraflar yararlanma ölçütlerine göre kat malikleri
arasında dağılır.
36)
Kanunda
yenilik ve ilavelere ilişkin olarak özel bir görünüm olan ısı yalıtım ve ısıtma
sistemleri arasında değişikliğe özel ilişkin hükümler ihdas edilmiştir.
Yapılacak ilave ısı yalıtım sistemi kurulması veya ısıtma sistemlerinin
değiştirilmesi ise arsa payı ve kat maliklerinin çoğunluğu aranır. Ancak toplam
inşaat alanı 2000m2’den fazlaysa ısıtma sistemin değiştirilebilmesi (merkezden
ferdiye veya ferdiden merkeze) oy birliği aranmaktadır.
37)
Isıtmaya
ilişkin karar alınırsa yönetim planında evvelki sisteme ilişkin kuralların da
değiştirildiği karine olarak kabul edilir. Taraflar bunlara mahsus olarak saklı
haklarını tutmak istiyorlarsa bunu açıkça belirtmek zorundadırlar.
38)
Isı
sistemlerinden doğacak masraflar arsa payları oranına göre dağıtılır.
39)
Yapılan
ilave veya değişikliklerin aşırı masraflı veya lüks olması hâlinde bunların
kullanılması tüm kat malikleri açısından zorunlu değilse bazı kat malikleri
bunlara katılmakta çekince koyabilirler. Yapım giderlerine katlanmayacakları
gibi yararlanma haklarına da sahip olmazlar. Ancak başlangıçta katılmasa bile
kat maliki daha sonradan veya onun halefleri katılma payını ödeyerek
katılabilirler.
40)
Yeni
kat ilave edilmesi veya KMK m.24/2’deki yapıların sağlanabilmesi kat
maliklerinin oy birliği ile mümkündür.
41)
Yeni
bağımsız bölümün arsa payı diğer bağımsız bölümler de hesaba katılarak
hesaplanır. Bu hesap oy birliği ile kabul edilir. Yeni bağımsız bölümün arsa
payı üzerinde diğer tüm kat malikleri lehine irtifak kurulur. Kat maliklerinden
bazıları muvafakat göstermesine rağmen yeni bağımsız bölümün yapımına
katılmazsa azalan arsa payları nedeniyle tazminat ödenir. Yeni kurulan bağımsız
bölüm kat mülkiyetine çevrilerek muvafakat gösteren ve yapıma katılan kat
maliklerinin müşterek malı olur.
42)
Ana
gayrimenkulün bir hakla kısıtlanması, devri, duvarının reklam panosu hâline
getirilmesi veya benzeri temliki kararlar kat maliklerinin alacağı oy birliğine
bağlıdır.
43)
Kat
mülkiyetinin sona ermesi 4 farklı nedenden olabilmektedir. Bunlar kaydın
kütükten silinmesi, ana gayrimenkulün yok olması, ç ve ana yapının harap
olmasıdır.
44)
Kaydın kütükten silinmesi: Tüm bağımsız
bölümler bir kişide birleşse dâhi bu durum kat mülkiyetini sona erdirmez. Bu
durumda kat mülkiyetinin sona ermesi için kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesi için yazılı talep aranmaktadır.
45)
Bağımsız
bölüm ayni bir hakla veya sicile şerh verilen şahsi bir hakla (kira)
kısıtlanmadıkça kat mülkiyetinin terkini talep edilemez. Kayıtlayıcı hakkın
sahibinin açık muvafakati bu durumun istisnasını oluşturmaktadır.
46)
Ana gayrimenkulün yok olması: Ana gayrimenkul
arsasıyla beraber yok olursa sicilin terkini genel hükümlere göre
yapılmaktadır. Yok olmanın kısmî olması hâlinde kat mülkiyeti devam edecektir.
47)
Ana gayrimenkulün kamulaştırılması: Kamulaştırma
hâlinde her kat malikine arsa payı oranında eklentileri de göz önünde
bulundurularak bir ödeme yapılır. Kamulaştırma sonunda sicil terkini genel
hükümlere göre yapılacaktır.
48)
Ana yapının tamamen harap olması: Bu ihtimalde kat
mülkiyeti re’sen sona erecektir. Ana yapının bir kısmının örneğin bir bağımsız
bölümün harap olması hâlinde harap olan kısmın malikinin 2 yıl içerisinde
noksanlığı gidermesi gerekmektedir. Aksi hâlde diğer kat malikleri bağımsız
bölümün değeri karşılığında payları oranında kendilerine devredilmesini talep
edebilirler. Devralan kat maliklerinin de 2 yıl içerisinde bu noksanlığı
gidermesi gerekmektedir. Kat malikleri devralmalarına rağmen noksanlığı
gidermezlerse veya devir olmazsa alınan sigorta bedeli üzerinden ortak mülkiyet
hükümleri uygulanacaktır.
49)
Ana
gayrimenkul veya ana yapının harap olması akabinde yönetici veya bağımsız
bölümü harap olan kat malikinin bu durumu tapu dairesine bildirme yükümlülüğü
bulunmaktadır. Bildiride bulunulmaması nedeniyle doğan zararlardan şayet zarar
bir bağımsız bölümün harap olmasının bildirilmemesinden kaynaklanıyorsa o
bağımsız bölüm maliki sorumludur. Yöneticinin de bildirme yükümlülüğü devam
ettiğinden o da zararın %20’sinden müteselsilen sorumludur.
50)
Yöneticinin
olmaması hâlinde bildirme yükümlülüğü kat malikine yüklenmektedir.
51)
Kat
mülkiyetinin sona ermesi akabinde sağlam kalan kısımlar gösterilerek kat
mülkiyeti kurulmadan önceki kayıt ile bağlantı sağlanır. Harap olan bağımsız
bölümün arsa payı ortak mülkiyet esaslarına göre genel kütüğe tescil edilir.
Alınacak sigorta bedelleri de ortak mülkiyet hükümlerine tâbi olacaktır.