Kat Mülkiyeti

Bir taşınmaz üzerinde kurulan mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu müddetçe üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsamaktadır. Bu husus taşınmazlar üzerindeki mülkiyetin genel tanımıdır. Ancak bu kuralın istisnası kat mülkiyetidir. Kat mülkiyetinin konusu olan bağımsız bölümler (apartman daireleri, depo, dükkanlar, mahzen, iş bürosu) her ne kadar ana yapı olan taşınmazın ayrılmaz bir parçası olsalar da bütünleyici parçanın genel kuralı olan “bütünleyici parçanın akıbeti asıl eşyanın akıbetine bağlıdır” hükmünden istisna ile muaftır. Gerçekten de kat mülkiyetinin konusu olan bağımsız bölümler ana taşınmazdan bağımsız olarak tasarruf ve işlem konusu olabilirler.

2) KMK, kat mülkiyetine ayrıca bir tanım getirmiştir. Kanunun 1. Maddesine göre “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”

3) Kat mülkiyetinin muhtevasında 4 unsur bulunmaktadır. Bunlar bağımsız bölümler, ortak yerler, eklentiler ve arsa payıdır. Bir ana gayrimenkulde kat mülkiyetine sahip olan bir kişi o mülkiyet ile beraber mülkiyetin esas konusu olan bağımsız bölüm ile beraber ana gayrimenkul üzerindeki ortak yerlerden yararlanma, eklentilerinden faydalanma ve arsa payı üzerinde tasarrufta bulunma hürriyetine sahiptir.

4) Kat mülkiyetinin bağımsız bölüm haricinde bu sayılan hakları da kapsaması hasebiyle kat mülkiyetinin kiralanması veya mülkiyetinin devredilmesi hâlinde bağımsız bölüme bağlı olan bu hak ve hürriyetler de devredilmiş olmaktadır.

5) Kanun tanımından da anlaşılacağı üzere bir bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetinin kurulabilmesi için evvela tamamlanmış olması gerekmektedir. Ayrıca bu bağımsız bölümlerin fiziksel olarak birbirlerinden ayrı ve bağımsız yani başkaca kimselerin ortak kullanım alanına dahil olmamaları gerekmektedir.

6) Kat mülkiyetine sahip olan kişiye kat maliki denmektedir. Kat maliki olabilmek için bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyetin ferdi olması gerekmektedir. Yani her kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyete diğer kat malikinden bağımsız olarak sahiptir. Her ne kadar kat malikleri bu yönleriyle özgür olsalar da kendi bağımsız bölümleri üzerinde diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşmayan irtifaklar kuramaz. Bu duruma örnek olarak apartmandan birisinin kendi dairesinin balkonundan başlayıp apartman çıkışına uzanan yolu bir transit yol olarak irtifaka konu etmesi örnek verilebilir. Apartmanın içindeki yol diğer kat malikleri açısından da ortak alan sayılacağından böyle bir durum onların mülkiyet hakkını ihlal edecektir.

7) Ortak alanlar kat maliklerinin kendi bağımsız bölümü dışında kalıp onların yarar ve menfaatine sunulmuş olan depo, kömürlük, kanalizasyon, çöp boruları, genel havalandırma sistemleri, genel giriş kapısı gibi yerlerdir. Bu alanlar tüm kat maliklerinin paylı mülkiyetine tabidir. Bundan haseple bu kısımlar üzerinden doğacak olan borçlar ortak alanlar üzerinde paylı mülkiyet sahibi olan kat maliklerine aittir.

8) Bağımsız bölümlerin eklentileri bağımsız bölümün kaderine bağlı olan bütünleyici parçalardır. Bir bağımsız bölümün eklentisinde olması gereken unsurlar; bağımsız bölümün dışında olması, bir bağımsız bölüme özgülenmiş olması ve bütünleyici parçası sayılmasıdır.

9) Eklentilerin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine yazılması gerekmektedir. Bağımsız bölümün eklentilerine örnek olarak lavabo, elektrik, doğalgaz ve su saati yuvaları örnek verilebilir.

10) Kat maliki, kat mülkiyetine sahip olmakla beraber ana yapının yani kendi bağımsız bölümlerinin de içinde bulunduğu yapının altındaki arsa üzerinde pay sahibi olurlar. Arsanın yüz ölçümünün dairelerine niteliğine göre yapılacak paylaştırma neticesinde her bir bağımsız bölüme belli bir miktarda arsa payı düşmektedir. Bunun akabinde o bağımsız bölüme malik olan kişi arsa payına da malik olmaktadır.

11) Ana yapıya daha sonradan bağımsız bölüm ilavesi de yapılmış olabilir. Bu hâlde kat maliklerinin oy birliği ile arsa paylarının yeniden dağıtılmış olması gerekmektedir.

12) Arsa paylarının yanlış dağıtılmasından kaynaklı olarak tarafların yargı yoluna başvurma hakları saklıdır.

13) Bir yapının henüz tamamlanmamış olması hâlinde ileride kat mülkiyetine çevrilmesi kaydıyla (yapı kullanma izni belgesi alana kadar) kat irtifakı kurulması mümkündür.

14) Ahşap bina üzerinde veya bir bağımsız bölümün üzerinde tek başına kat mülkiyeti kurulamaz.

15) Kural olarak ayrı ayrı vaziyette ve tek başına kullanıma elverişli olmayan bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacaktır. Ancak bu durumun istisnası KMK m.3’te mevcuttur. İlgili kanun maddesine göre otel veya iş hanı gibi yerler küçük metrekareli ve birden fazla parça olsalar da bunların bir katı veya bütünü bütünlük arz ettiklerinden (bir ticari amaç güttüklerinden dolayı) tek bir kat mülkiyeti üzerine tescil edilebilirler. Ancak mevzubahis yerin bir İşhanı veya otel olmaması hâlinde kullanıma elverişli olmayan yerler üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacaktır.

16) Kat mülkiyetinin resmi olarak kuruluşu tapu memurunun kat mülkiyetinin kurulmasını talep eden kişilerin sunmuş olduğu arsa payları, mimari proje, yapı kullanım izin belgesi ve bağımsız bölümlere ilişkin yönetim planını resmi senetle tapu siciline tescil etmesiyle gerçekleşmektedir. Resmi senet tapu memuru tarafından tanzim edilmektedir.

17) Kat mülkiyeti yukarıda anlatıldığı üzere akdi irade beyanı neticesinde kurulabileceği gibi mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir. Bu duruma örnek olarak izale-i şüyûn davaları örnek verilebilir. Ancak bunun için davaya konu olan taşınmazın bölünebilmeye ve bölünmesi akabinde üzerinde kat mülkiyeti kurabilmeye elverişli olması gerekmektedir.

18) Dava taraflarından birisinin talebi üzere ortaklığın giderilmesi ve bir bağımsız bölüme münhasıran kat mülkiyetinin kurulması talep edilirse bu yönde verilecek mahkeme kararının kurucu nitelikte olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu raddede mahkeme emriyle yapılacak olan tescil kurucu değil bildirici nitelikte olacaktır.

19) Kat malikleri bağımsız bölüme malik olmakla beraber ondan yararlanma, tasarrufta bulunma, devir konusu hâline getirme ve diğer kat maliklerinin haklarını gözetmek kaydıyla üzerinde irtifak hakkı kurma haklarına sahiptirler.

20) Bağımsız bölüme özgü eklentilerin akıbeti asıl eşya olan bağımsız bölümün akıbetine bağlı olduğundan mütevellit eklentiler üzerindeki kullanma, yararlanma ve tasarruf hakları asıl eşya olan bağımsız bölümden ayrıca sınırlı aynî hak tesisi veya devir konusu olamazlar.

21) Kat malikleri bu haklarını koruyabilmek adına zilyetliğin iadesi veya tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilirler.

22) Kat malikleri ortak paylar üzerinde arsa payları üzerinde paylı mülkiyet kurallarına göre malik olurlar. Paylı mülkiyet kurallarından haseple de buradan tasarruf ve doğacak borçlara katlanma payları da arsa payları oranında olacaktır. Yararlanma hakkının aksinin sözleşmeyle kararlaştırılması daima mümkündür. Taraflardan birisinin arsa payı daha fazla olsa 7 kat malikinin apartmanın terasını haftada birer gün kullanabilmesine dair sözleşme yapabilmeleri mümkündür.

23) Ortak yerlere ilişkin olarak kat maliklere yararlansın veya yararlanmasın olağan bakım ve giderlerden doğacak borçlardan paylı mülkiyet kuralları uyarınca sorumludurlar.

24) Kat maliklerinin onarım yapması hususunda diğer kat maliklerinden kimlerin kaçta kaç oranında rızasının alınacağının tespitinde ayrıma gitmekte fayda vardır. Şöyle ki;

· Yapılan tamir ortak yerlerde tamirat veya boyama işlemi ise tüm kat maliklerinin 4/5 yazılı rızası aranır.

· Tavan veya tabanda yapılacak tamirat için alt kata veya üst kata zarar verme ihtimali varsa bunun için o bağımsız bölüm maliklerinin rızası aranır.

· Acilen onarılmaması hâlinde çok daha fazla zararın doğması ihtimali olduğunun mahkemece tespiti hâlinde tamiratlarda kat maliklerinin rızası aranmaz.

· Bağımsız bölüm maliki ana gayrimenkule zarar verecek şekilde tamirat yapamaz.

25) Bu kurallara aykırı olarak yapılan hareketlerin engellenmesi için açılabilecek dava türleri mevcuttur. Şöyle ki;

· Ortak yerlere saldırının varlığı hâlinde zilyetliğin davaları, mülkiyetin korunması davaları veya idari yollara başvurma mümkündür.

· Acele hâllerde her kat mâliki münferiden dava açabilir.

· Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikinin zarar vermesi hâlinde sulh hukuk hâkiminin müdahalesi talep edilebilir.

26) Bağımsız bölümün zilyetliğinin kiracıya devredilmiş olması hâlinde kiracı da bu mevzubahis kurallara uymak, dürüstlük kurallarına uygun şekilde ortak yerlerden yararlanmak ve ortak giderlere katlanmak zorundadır. Kiracının bu borçlarını yerine getirmemesi hâlinde kat maliki ile alacaklılara karşı müteselsilen sorumlu olacaktır.

27) Her kat maliki veya onun kiracısı bağımsız bölümü tapu kütüğünde belirtilmiş olan amaca uygun olarak kullanmak zorundadır. Amaca aykırı olarak kullanımdan zarar gören taraf hâkim müdahalesi talep edebilir.

28) Bir bağımsız bölüm konut, işyeri veya ticarethane olarak kullanılması kararlaştırılmışsa oybirliği ile dâhil oranın hastane, dispanser, klinik veya ecza deposu olması kararlaştırılamaz. Bu nitelikte olmayan muayenehaneler açılabilir.

29) Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, bo- yahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

30) Bu kararların tapuya şerhi mümkündür. Şerh için kat maliklerinden birinin istemi yeterlidir.

31) Kat malikleri tamirat sırasında kusurlarıyla verdikleri zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludurlar.

32) Kat malikleri gerek ortak bölümün gerek de ana gayrimenkulün dış cephesinin ya da herhangi bir bağımsız bölüm malikinin lehine tamirat veya onarımı ile ilgili gerekli incelemelerin veya çalışmaların yapılabilmesi için müsaade etmek zorundadır. Bu müsaadenin rızaen sağlanamaması hâlinde hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Zararın acil olduğu ve giderilmediği takdirde daha büyük zararların doğacağının mahkemece tespiti hâlinde ayrıca hâkim kararına gerek olmaksızın kararı alan kişi müsaadenin teminini cebren icra ettirebilir.

33) Bu gibi durumlarda müsaade eden kat malikinin zarar görmesi hâlinde lehine müsaade ettiği kişinin tazminat sorumluluğu doğmaktadır. Şayet menfaat kat maliklerinin tamamına yönelikse doğan zarar, zarar gören hariç diğer kat malikleri arasında paylaştırılmalıdır.

34) Kat malikleri ortak kullanımdan veya ana gayrimenkule sunulan hizmetlerden sorumludurlar. Ancak sorumluluğun her zaman eşit şekilde dağılması gerektiği söylenemez. Ayrım yapılması gerekirse;

· Kapıcı, kalorifer, bahçıvan ve bekçi giderleri: Eşit olarak

· Sigorta primi, tamirat bedeli ve yönetici maaşı: Arsa payı oranında ŞEKLİNDEDİR.

35) Kat malikleri ortak alana mahsus bir yararlanma hakkından feragat ederek o alana mahsus katlanması gereken avanstan kurtulamaz.

36) Tüm kat maliklerinin katlanması gereken gider bir kat malikinden veya o bağımsız bölümden yararlanan kişinin kusurlu hareketinden doğmuşsa diğer kat maliklerinin ona karşı rücu hakkı saklıdır.

37) Kat maliklerden herhangi birisinin ortak giderlere katlanmaması nedeniyle diğer kat malikleri veya yöneticinin dava ve icra hakları saklıdır. Ayrıca bu kişi günlük artmak üzere aylık yüzde 5 üzerinden faiz hesaplanması yapılır.

38) Bu giderlerin (tamirat bedelleri vs.) kiracıya ait olması hâlinde kiracı en fazla kira bedeli kadar katlanacaktır. Yaptığı ödemenin kira bedelinden düşülmesi gerekmektedir.

39) Şayet KMK m.20’de sayılan giderler bağımsız bölüm malikinden alınamazsa diğer kat malikleri lehine kanunî ipotek tahsis edilir. Bu alacak türü diğer alacak türlerine nazaran önceliklidir.

40) Kat maliklerinden birisinin borçlarını ve yükümlülüklerini ısrarlı bir şekilde yerine getirmemesi artık diğer malikler cihetinden çekilemez bir hâl yaratırsa bu durum o malik için taşınmazı devir zorunluluğu doğurmaktadır. Kural olarak davanın açılması arsa payı ve malik sayısının çoğunluğuna bağlı olsa da bu karar sağlanamazsa geri kalan malikler davayı açabilir.

41) Bu durumda diğer kat maliklerinden bir veya birkaçı karar tarihine en yakın tarihte taşınmazın emsal piyasa değerini 3 aylık vadeli hesaba yatırarak devir yükümlüsünü koruma altına alır ve devri ister. Şayet devri talep eden malik sayısı birden fazla ise ve devir sağlanmışsa tescil, arsa payları oranında yapılır.

42) KMK’nın 25. Maddesinde çekilemezlik hâllerinin neler olduğu emsallerle sayılmıştır. Ancak kanunda yazılan hâllerin varlığı hâlinde çekilemezliğin gerçekleştiği kabul edilir. Bu hâller; a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gere- ğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. ŞEKLİNDEDİR.

43) Bu nedenlere dayalı olarak dava açma kararının alınmasından itibaren 6 ay ve her hâlükârda 5 yıl içinde dava açılmazsa yahut bu süreler içerisinde mevzu bahis durum ortadan kalkarsa dava hakkı düşer.

44) Ana gayrimenkul için sigorta yaptırılması kararı alınabilir. Bu ihtimalde her kat maliki bu sigorta bedeline arsa payı oranında katılır. Sigorta yaptırıldıktan sonra ana gayrimenkulün tamamı harap olursa her kat maliki sigortadan arsa payı oranında yararlanır.

45) Bağımsız bölümler için DASK zorunludur.

Şayet alınan hasar örneğin 10 bağımsız bölümlü bir apartmandan yalnızca 2’sine zarar vermişse ve tüm kat malikleri arasında eşit arsa payı dağılımı varsa hasar gören yerlerin malikleri alınan sigorta bedelinden %10-%10 faydalanacaklardır.

Lawmaker

Bu Blogda Ara

Kat Mülkiyeti