Kat İrtifakı – Devre Mülk – Toplu Yapılar

  Kat irtifakı

 

1)     Kat irtifakının kurulabilmesi için bir ana yapının inşaatının tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlere ayrılmış olması gerekmektedir. Kat irtifakı her bağımsız bölümün arsa payının beyanlar sütununa kaydolunması suretiyle kurulmaktadır.

2)     Kat irtifakı eşyaya bağlı bir haktır. Bu husustaki eşya arsa olmaktadır.

3)     Kat irtifakı bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bağımsız bölüm üzerinde ileride kat mülkiyeti kurmaya yetki vere bir haktır. İmar izninin alınmasıyla kat mülkiyetinin alınması arasında bir geçiş süreci olduğundan bahsedilebilir. Yani inşaatın yapımına ya başlanmamış ya da başlanmışsa henüz bitirilmemiş olması gerekmektedir. Tamamlanmış bir binada kat irtifakı kurulamayacaktır.

4)     Kat irtifakı sahibi hakkı olunması sayesinde hak sahibi binanın inşaatın tamamlanmasını talep etme hakkına sahip olacaktır. Aynı şekilde tamamlanmadığı için de dava açma hakkı tanımaktadır. Yapının tamamlanması için kat irtifakı sahipleri yönetici atayabilirler.

5)     Kat irtifakı arsa payına bağlı bir haktır.

6)     Buradaki irtifak hakkı lafzı TMK 779 anlamında gerçek bir irtifak tanımı değildir.

7)     Kat irtifakı kurulurken arsa paylarının bağımsız bölümlere özgülenmiş olması gerekmektedir.

8)     Kat irtifakı resmi senet ile tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Resmi senet tapu müdürlüğü tarafından düzenlenmektedir. Senedin varlığı tescil talebi niteliği taşımaktadır. Tescil kat mülkiyeti kütüğüne yapılmaktadır.

9)     Tescil talebi arsa malikinin veya arsa paydaşlarının hepsinin birlikte talebiyle mümkün olmaktadır.

10)  Yapı kullanım izni alınmasının akabinde 60 günlük süre içerisinde tapu müdürlüğüne talepte bulunulmasının akabinde tapu müdürlüğü tarafından re’sen yapılmaktadır.

11)  Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yüklenicinin de tescil talebinde bulunması mümkündür.

12)  En az 5 ortaklı bir arsada paylı mülkiyet varsa 4/5 çoğunluk sağlanmasına rağmen bir paydaş kat mülkiyetine geçişe rıza göstermezse diğer paydaşlar sulh hukuk mahkemesinden o payın iptaline ve kendilerine tesciline (ücreti mukabilinde) karar verilmesini talep edebilirler. Ancak bunun için paydaşların rıza göstermeyen paydaşa noterden ihtar çekmesi ve 2 aylık mühlet tanıması gerekmektedir.

13)  Yapı tamamlanmış ve 2/3’ü kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile kat mülkiyeti hükümleri uygulanacaktır.

14)  Aynı şekilde inşaatın tamamlanması için kat irtifakı sahiplerinden birinin veya birkaçının yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde noter kanalıyla 2 aylık mühlet ihtarı yapılır. Uymazsa yine payın diğer ortaklara arsa payları oranında devri talep edilebilir.

15)  Yapı süresi içerisinde tamamlanamazsa kat irtifakı düşer. Kusurlu olan taraf TBK m.112 uyarınca sorumlu olur.

16)  Kat irtifakı bir hak olduğundan üzerinde sınırlı aynî hak tesisine, devre, satış vaadine veya rehne konu olabilir.

17)  Kat irtifakı 3 farklı şekilde sona erebilmektedir: Bunlar; iradi sona erme, mahkeme kararıyla sona erme ve kendiliğinden sona ermedir.

18)  Arsa malikinin/maliklerinin beyanıyla kat irtifakı tescilinin tapudan terkinini talep etmek mümkündür. Bu duruma kat irtifakının iradi sona ermesi denmektedir.

19)  Yüklenicinin yapıyı 5 yıl içerisinde tamamlayamamasının akabinde ortaklardan birisi sulh hukuk mahkemesine başvurarak kat irtifakının sona ermesini talep edebilirler. Bu durumda mahkeme durumun şartlarına göre kat irtifakını sona erdirebileceği gibi uzatma kararı da verebilir.

20)  Kat irtifakının tapudan terkiniyle beraber eşyaya bağlı hak ortadan kalkmaktadır.

 

b)    Devre Mülk Hakkı

 

21)  Devre mülk hakkının tanımı KMK m.57’de yapılmıştır. İlgili kanun maddesine göre müşterek mülkiyete konu bir yapının veya bağımsız bir yapının yılın belli dönemlerinde belli ortakların istifadesine sunulmasına devre mülk hakkı denmektedir. Devre mülk hakkı bir irtifak hakkıdır.

22)  Bir yapı yahut bağımsız bölüm üzerinde devre mülk hakkının kurulabilmesi için o yapı veya bağımsız bölümün mesken olarak kullanıma elverişli olması gerekmektedir.

23)  Aynı zamanda birden çok ortak bulunması ve yapı yahut bağımsız bölümden faydalanmanın da bu paydaşlar arasında yılın belli dönemlerine izafen dağıtılmış olması devre mülk hakkının diğer unsurlarındandır.

24)  Devre mülk hakkı bir binanın tamamı veya belli bir kısmı üzerinde yahut bir binanın içerisindeki bir veya birkaç bağımsız bölüm üzerine kurulabilir. Bu bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine yahut kat irtifakına bağlı olmaları önem arz etmemektedir.

25)  Devre mülk hakkında her paydaş yararına sunulan süre 7 günden kısa olamaz.

26)  Devre mülk hakkı paya bağlı bir hak olduğundan dolayı paydan ayrı olarak devredilemez. Hak 3. Kişilere yahut mirasçılara ancak payla beraber geçebilir.

27)  Devre mülk hakkı üzerinde bu hakla bağdaşan aynî haklar tesis edilebilir.

28)  Bir yapıdaki bağımsız bir bölüm üzerinde devre mülk hakkının kurulması kural olarak diğer kat maliklerinin rızasına bağlı değildir. Diğer kat maliklerinin rızasına bağlanabilmesi için bunun yönetim planında belirtilmiş olması gerekmektedir.

29)  Devre mülk hakkı tapu müdürlüğü tarafından düzenlenecek olan resmi senetle tapu kütüğüne tescil ile doğar. Senette her bir ortağa tanınan mülkiyet payı ve yararlanma süreleri belirtilecektir.

30)  Yapı üzerinde devre mülk hakkı olduğu tapu kütüğünde beyanlar hanesine yazılacağından aleniyet sağlanmış olacaktır.

31)  Üzerinde devre mülk hak kaydı olan taşınmaz için şüyuun giderilmesi talep edilemez. Bunun için aksinin sözleşmeyle kararlaştırılmış olması gerekmektedir.

32)  Taraflar aralarında yapacakları bir anlaşmayla devre mülk hakkını sona erdirebilirler.

33)  Devre mülk hakkına konu olmuş yapı yahut bağımsız bölümün nasıl yönetileceği tarafların aralarında yapmış oldukları devre mülk sözleşmesine göre belli olacaktır. Bu sözleşmenin resmi senede dâhil olup beyanlara eklenmesi gerekmektedir.

34)  Taraflar arasında yapılacak olan devre mülk sözleşmesinde; tarafların dönem süreleri, istifadenin ne şekilde olacağı, devre mülk hakkına konu olacak yapının yönetimi için yönetici atanacaksa görevlerinin neler olduğu, haklar ve sorumluluklar yer almaktadır.

35)  Devre mülk hakkına konu olan yapı yahut bağımsız bölüm için yönetici atanması zorunludur. Bu yönetici aynı zamanda kat malikleri kurulunda diğer müşterek malikleri de temsil edecektir.

36)  Devre mülk sahiplerinin kendi dönemleri dolduğu takdirde taşınmazı boşaltmaya ve yeni dönemde yararlanma hakkı sahibi olan kişiye devretme yükümlülükleri bulunmaktadır. Boşaltılmadığı takdirde hak sahibi o mahalin en büyük mülki amirine tapu, resmi senet ve sözleşmeyi ibraz ile başvurarak zabıtanın taşınmazı boşaltmasını sağlayabilir. Bu kararlara karşı yargı yoluna başvurulması eylemi durdurmaz.

 

c)     Toplu Yapılar

 

37)  Toplu yapıların tanımı KMK m.66’da yapılmıştır. İlgili kanun tanımına göre “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmet- ler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

38)  Kanun lafzından da anlaşılacağı üzere toplu yapının varlığından bahsedebilmek için;

·       Bir veya birden çok imar parseli üzerinde inşa edilmiş birden çok yapı olması,

·       Yapılar arasında (ortak kullanım yerleri, alt yapı sistemleri) fiili bağlantı olması ve

·       Parsellerin bitişik veya komşu olması gerekmektedir.

39)  Münferit parseller üzerinde toplu yapıya tâbi kat mülkiyeti tesis edilemez. Yapılar tamamlandıkça bu bağımsız bölümler kat mülkiyetine çevrilir.

40)  Toplu yapının bulunduğu yerde 3 çeşit yönetim bulunmaktadır. Bunlar kat malikleri kurulu, ada temsilcileri kurulu ve toplu yapı temsilciler kuruludur.

41)  Kat malikleri kurulu toplu yapının içerisinde bulunan her bloğa ilişkin olarak yönetimle görevlidir. Bu esasında yukarıda incelemiş olduğumuz kat malikleri kuruludur. Bu kurulun görev alanı kendi bloğunun hak ve sorumlulukları ile sınırlıdır.

42)  Ada temsilcileri kurulu ise aynı ada üzerinde birden fazla parsel bulunması hâlinde bu parseller üzerinde bulunan blokların yöneticilerinden oluşmaktadır. Blok niteliğinde olmayan yapıların kat malikleri ise kendilerini ada temsilciler kurulunda temsil etmeleri için temsilci atamaktadır. Ada temsilcileri kurulunda yer alan her yönetici yönettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Bu kurulun üye sayısının ne kadar olacağı yönetim planında belli olur.

43)  Toplu yapı temsilciler kurulu ise tüm toplu yapıyı yönetmeleri üzere yönetim planıyla görevlendirilen bir kuruldur. Bu yönetim kurulu tüm toplu yapı için bağlayıcı bir yönetim planı hazırlar. Bu yönetim planı ancak toplu yapı temsilciler kurulunda yer alan yöneticilerin temsil ettikleri oy sayısının 4/5’ü ile mümkündür.

44)  Yönetim planında başka türlü düzenlenmediyse kat malikleri kurulu için hem de ortak alan ve tesisler için hem de toplu yapı kapsamındaki tüm ortak yapı ve tesisler için denetçi ve yönetici atanması gerekmektedir.

45)  Kat malikleri kurulu ve ortak alan için atanacak yönetici ve denetçinin seçimin nitelikli çoğunluk aranırken toplu yapıya mahsus yönetici ve denetçi seçiminde sadece temsil edilen oy sayısında salt çoğunluk aranmaktadır.

46)  Toplu yapılarda ortak giderlere nasıl katlanılacağı yönünde orantılılık ilkesi kabul edilmiştir. Sadece bir bloğa ilişkin giderlerde sadece o bloğun kat malikleri külfet altına girerken tüm yapıyı ilgilendiren giderlerde tüm kat malikleri külfet altına girmektedir.

47)  Kat malikleri ortak alanlara yönelik olarak yapılan işlemlerden kaynaklı olarak doğan masraflara, o alanı kullanmadıklarını veya alanın kamuya açık olduğunu ileri sürerek katlanmaktan kurtulamazlar.

48)  Blok kat malikleri kurulunun veyahut toplu yapı yönetim kurulunun kararları neticesinde kat malikleri aleyhine doğan borçları ihtiva eden senetler İİK m.68/1’deki belgelerden sayıldığından icra takibi konusu olabilirler.

49)  Toplu yapının inşaatının tamamlanmasından sonra toplu yapı temsilciler kurulu oluşturuluncaya kadar yönetim planında bir geçici yönetimin yetkili kılınması kararlaştırılabilir. Geçici yönetim yapının tamamlanmasından itibaren en fazla 1 yıl daha görevde kalabilir. Bu süre ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren her hâlükârda 10 yıl geçmesiyle sona erer.

50)  Bahçıvana, kapıcıya, dışarıdan atanan yöneticiye sözleşmeyle sağlanan alanlar sözleşmenin sona ermesi nedeniyle boşaltılması gerekirken 15 gün içerisinde boşaltmazsa yönetici veya kat maliklerinden birisinin yapacağı başvuru üzerine mülki amirin emrine dayanarak zabıtaca boşalttırılır. Bu karara karşı yargıya başvurulması kararın icrasını durdurmaz.

51)  Doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesince çözülür.