İrtifak Hakları

Oturma Hakkı

 

6)     Bu hak TMK m.823’te düzenlenmiştir. Bu hak da şahıs lehine kurulduğundan mütevellit devri mümkün değildir. Aynı şekilde mirasçılara da intikal edilemez. Bundan haseple ölüme bağlı tasarruflara konu edemeyeceği de barizdir.

7)     Bu hakkın tesisiyle beraber hak sahibi kimse bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisine sahip olur.

8)     Oturma hakkının bir şahsın kendisine hususî olarak özgülendiği belirtilmediği müddetçe hak sahibi kimse oturma hakkının ailesi ve ev halkıyla birlikte kullanabilmektedir.

9)     Oturma hakkının tesisi şayet binanın bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa hak sahibi kimse bu kısımların gerekli onarım ve yenileme masraflarına katlanmakla yükümlüdür. Ancak bir bölümünden tamamen hak sahibi kimse değil de malik de yararlanıyorsa bakım ve onarım giderlerine malik de katlanmak zorundadır.

 

a)     Karma İrtifaklar

 

10)  Karma irtifak hakları hem taşınmazlar üzerine hem de şahıslar üzerine kurulabilmektedir. Bunlar intifa ve sükna hakkı dışında kalan irtifak haklarıdır.

11)  Karma irtifak hakları düzensiz irtifak haklarından sayıldıklarından mütevellit düzenli irtifak haklarından farklı olarak devri mümkündür. Bu hususun aksinin taraflarca kararlaştırılabilmesi mümkündür.

12)  Karma irtifak hakları 3 farklı şekilde mevcudiyet bulabilmektedir. Bunlar; üst hakkı, kaynak hakkı ve mecra hakkıdır.

13)  Üst hakkı ve kaynak hakkı hem taşınmaz hem de şahıs üzerine kurulabilmektedir. Mecra hakkı ise daha çok komşuluk hukuku kapsamında değerlendirilmektedir.

 

B1) Üst Hakkı

 

14)  Üst hakkının tesisiyle beraber hak sahibi kimse bir taşınmazın altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi kazanmaktadır.

15)  Her ne kadar mecralar da birer yapı sayılsalar da (elektrik direği vb.) bunlar sık kullanımlarından kaynaklı olarak özel kanun hükümlerine tabi kılınmışlardır.

16)  Üst hakkı kural olarak devredilebilen irtifaklardandır.

17)  Üst hakkının tesisinde hakkın konusu malikin taşınmazının kendisi olabileceği gibi o arsanın üzerindeki bir yapı da olabilmektedir. Düzensiz irtifaklarda düzenli irtifakların aksine irtifak üzerine irtifak kurulabilmesi mümkündür. Yani üst hakkının üzerine ayrıca bir üst hakkı tesis edilebilir.

18)  İrtifakın genelliği ilkesinden mütevellit paylı taşınmazın payı üzerinde üst hakkı kurulamayacaktır. Bu durumda üst hakkının kurulabilmesi için tüm paydaşların aynı yönde irade beyanında bulunması gerekmektedir.

19)  Şahıs lehine kurulan irtifak hakları satış vb. yahut miras / ölüme bağlı tasarruflarla devir konusu olabilirken taşınmaz lehine kurulurken irtifakların devri (eşyaya bağlı bir hakkın varlığından dolayı) ancak hakkın bağlı olduğu taşınmazın devriyle mümkündür.

20)  Üst hakkı sayesinde yapılan inşaatın maliki hakkın da sahibi olduğundan bu inşaat/taşınmaz haktan bağımsız olarak devredilememektedir. Aynı şekilde taşınmazın devredilmesi hâlinde de üst hakkı da beraberinde devredilmiş olmaktadır.

21)  Üst hakkı belli cihetlerden tasniflere tabi tutulmaktadır. Üst hakkı lehtarına göre kişi lehine ve taşınmaz lehine şeklinde ikiye ayrılırken; devir hususuna göre de devredilebilen ve devredilemeyen üst hakları şeklinde ikiye ayrılmaktadır.

22)  Devredilebilen üst hakkı “en çok 30 yıl” süreyle belirli bir kişi lehine “devredilebilir kaydıyla” kurulmaktadır. 22.5 yılın dolmasıyla 100 yıl daha uzatılabilir.

23)  Devredilebilen diğer bir üst hakkı bu hakkın “en az 30 yıl” süreyle kararlaştırılmış hâli olan sürekli üst hakkıdır. Sürekli üst hakları tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmektedirler.

24)  Sürekli üst haklarının tescili için hak sahibinin talebi kâfidir. Devredilebilen bir hak olmasından mütevellit tescilden itibaren hak sahibi kişi hakkını devre konu edebilir.

25)  Üst hakkı her ne kadar düzensiz irtifaklardan olsa da devredilemez üst haklarının kararlaştırılması da mümkündür. Taraflar aralarında yapmış oldukları üst hakkı anlaşmasına mevzu bahis hakkın devredilemeyeceğine dair hüküm koymuşlarsa hakkın niteliği artık devredilemez üst hakkı şeklinde olacaktır.

26)  Üst hakkı, intifa veya sükna hakkından farklı olarak kanunda müstakil bir tanzime bağlı olmadığından mütevellit irtifakın kazanılmasına ve kaybedilmesine ilişkin hükümler üst hakkının kazanılması ve kaybedilmesi cihetinden de geçerlidir.

27)  İrtifakın kazanılmasına ilişkin hükümler de taşınmazların kazanılmasına ilişkin hükümlere bağlı olduğundan genel olarak burada taşınmazın kazanılmasına ilişkin hükümlerin uygulanacağını kabul etmek gerekmektedir.

28)  Üst hakkının olağan veya olağan üstü zamanaşımı yollarıyla kazanımı da mümkündür.

29)  Üst hakkının kurulması iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olmasından mütevellit her iki tarafın da hakları ve borçları bulunmaktadır.

 

 

 

30)  Genel olarak üst hakkının kurulmasıyla hak sahibi kimsenin sahip olduğu haklar;

·       Yapı hakkı (inşaat yapma, yaptığı inşaata malik olma, yaptığı inşaatı onarım hakkına sahip olma, yapının tamamı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olma, yapı üzerinde tasarruf hakkına sahip olma (kiraya verme veya devretme), tapu kütüğüne tescil ettirme, hakkı koruyucu kanun yollarına başvurma ve taraflarca kararlaştırılmışsa hak sona erdiğinde yapının iadesinden mütevellit taşınmaz sahibinden ücret talep etme (taşınmaz sahibine karşı ipotek yoluna başvurabilir) şeklindedir.

31)  Genel olarak üst hakkının kurulmasıyla hak sahibi kimsenin sahibinin yükümlülükleri;

·       Taşınmaz üzerinde belli bir süreliğine kararlaştırılan üst hakkı gereğince irat bedelini ödeme (taşınmaz maliki 3 yıllık irat bedelinin ipotek edilmesini talep edebilir, bu irat bedeli üst hakkı devam ettiği müddetçe her zaman tescil edilebilir ve üst taşınmaz cebri icraya konu olsa bile terkin olunmaz), şeklindedir.

32)  İrat bedelinin tek seferde ödenmiş olması hâlinde ipotek talep edilemeyecektir.

33)  Taraflar arasında üst hakkının devre konu olamayacağı kararlaştırılmamışsa bu hak devredilebilir nitelikte olacağından hak sahibinin halefleri taraflar arasında kararlaştırılan sözleşme hükmüyle bağlıdırlar.

34)  Hak sahibi kimse komşuluk hukukuna uygun davranmak zorundadır.

35)  Genel olarak üst hakkının kurulmasıyla taşınmaz sahibi kimsenin sahip olduğu haklar;

·       Hak sahibinin sözleşmeye uygun davranmasını isteme

·       Hak sahibinin sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranması hâlinde hakkın süresi içinde iadesini isteme

·       İrat bedelinin birden fazla seferde ödeneceği kararlaştırılmışsa 3 yıllık irat bedelinin ipotek edilmesini talep etme

·       İpoteğini tescilini talep etme ve hak sahibi kimse bundan kaçınırsa kanun yollarına başvurma şeklindedir.

36)  Genel olarak üst hakkının kurulmasıyla taşınmaz sahibi kimsenin sahibinin yükümlülükleri;

·       Hak sahibi kimsenin hakkını kullanmasına katlanma

·       Hakkın kullanılmasını engellememe

·       Sözleşmede kararlaştırılmış olması şartıyla hakkın sona ermesi hâlinde taşınmaz üzerinde kalan üst taşınmaz için tazminat bedeli ödeme (bu husus sözleşmede kararlaştırılmamış ve üst taşınmaz kalmaya devam etmişse taşınmaz sahibi ücret ödemekle mükellef değildir) şeklindedir.

37)  Sözleşme sona erdiğinde üst taşınmazın asıl taşınmazın malikine geçmesine hukukî dayanak sağlayan kurum bütünleyici parçanın asıl eşyanın akıbetine bağlı olması hususudur. 

38)  Taşınmazın yok olması, kamulaştırılması, tarafların anlaşması, hak sahibinin hakkından feragat etmesi, sürenin dolmasından önce hak sahibinin sözleşmeye ağır aykırı davranmasından mütevellit olarak taşınmaz sahibinin hakkın iadesini talep etmesi, hakkın şahıs lehine kurulması ve devredilemeyeceğinin kararlaştırılması hâlinde hak sahibi kimsenin ölmesi ve sürenin dolması hâlinde üst hakkı sona ermektedir.

39)  Üst hakkının sona ermesi taraflara hakkın tapudan terkinini talep etme hakkı vermektedir.

40)  Taraflar hakkın sona ermesi hâlinde ücreti mukabilinde üst taşınmazın asıl taşınmaz malikine geçeceğini kararlaştırmışlarsa ve bu şart gerçekleştiğinde ödenmeyen iratlar da bulunuyorsa ödenecek olan bu bedel ödenmemiş iratlara karşı güvence konusunu oluşturacaktır.

41)  Taraflar hakkın sona ermesi hâlinde ücreti mukabilinde üst taşınmazın asıl taşınmaz malikine geçeceğini kararlaştırmışlarsa ve buna rağmen bedel ödenmemişse üst hakkı sahibi kimse terkin edilen hak yerine aynı derece ve sırada bir ipoteğin tesisini hakkın sona ermesinden itibaren 3 ay içerisinde talep edebilir.

 

B2) Kaynak Hakkı

 

42)  Kaynaklar TMK gereğince birer bütünleyici parça kabul ediklerinden mütevellit kaynadıkları taşınmaza malik olan kimse bu kaynaklara da malik olmaktadır. Bu kaynaklar asıl taşınmazdan bağımsız olarak kazanılamazlar. Ancak bu kuralın istisnasını yeraltı suları oluşturmaktadır. Yeraltı suları kamu yararına ait olduklarından arsaya malik olmak yeraltı suyuna da malik olduğu anlamına gelmemektedir. Buna ilişkin olarak özel kanun hükümleri mevcuttur.

43)  Başkasının taşınmazı üzerinde bulunan bir kayna üzerinde hak kurulması bir irtifak olup ancak tapu kütüğüne tescil yoluyla kazanılmaktadır.

44)  Kaynak hakkının tesisiyle beraber bir kimse başkasının arazisindeki yer altı suyunu almaya ve onun kendi arazisine akıtılmasını talep etmeye hak kazanmaktadır.

45)  Kaynak hakkı bir düzensiz hak olduğundan mütevellit aynı üst hakkında olduğu gibi devrinin mümkün olmaması için tarafların bu hususta bizzatî olarak anlaşmış olmaları gerekmektedir. Aksi hâlde bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.

46)  Kaynak hakkının en az 30 yıl olarak kurulmuş olması hâlinde tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmesi gerekmektedir.

47)  Kaynak hakkının konusunu oluşturan yer altı sularının taşınmaza malik olmakla malik olunamayan yer altı sularından tek farkı bu suyun yer altından bir dış müdahale olmadan kendiliğinden çıkmış olmasıdır. Şayet bu su müdahale olmadan yeryüzüne çıkıyorsa kaynak hakkının konusu olabilirken çıkması için sondaj, kuyu vb. işlemler kullanılmışsa artık kaynak hakkının konusu olamayacaktır.

48)  Kendiliğinden arza çıkan su, asıl taşınmazın bütünleyici parçası olduğundan asıl taşınmaza malik olan kimse suya da malik olmaktadır.

49)  Kaynak irtifakının 2 farklı anlamı bulunmaktadır. Bunlardan birincisi geniş anlam olan kaynak irtifakında her türlü kaynak irtifakın konusu olabilmektedir. Bu kaynak bazen maden olabileceği başka bir kaynak da olabilmektedir.

50)  Dar anlamdaki kaynak ise dış müdahale olmaksızın arza çıkan sulardır. Bu kaynak hakkının irtifak konusu hâline getirilmesiyle hak sahibi kimse bu suyun kendi taşınmazına akıtılmasını talep etme hakkına sahip olmaktadır.

51)  Kaynak irtifakı şahıs lehine kurulabileceği gibi taşınmaz lehine de kurulabilmektedir.

52)  Kaynak irtifakı özel mülk üzerinde kurulabileceği gibi kamu mülkü üzerinde de kurulabilmektedir.

53)  Bir kaynak hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse bunun üzerinde de bir kaynak irtifakının kurulması mümkündür.

54)  Kaynak irtifakının şahıs üzerine kurulması hâlinde devredilebilip devredilemeyeceği taraflar arasında kararlaştırılacaktır. Şayet taraflar arasında devredilemeyeceğine ilişkin olarak bir antlaşma yoksa bu irtifakın düzensiz bir irtifak olmasından mütevellit devre kabil olduğunun kabulü gerekmektedir. Aynı şekilde miras yoluyla da intikal edebilir.

55)  Kaynak irtifakının taşınmaz lehine kurulması hâlinde irtifak hakkına sahip olabilmek için taşınmazın da devredilmesi gerekmektedir. Bu kuralın istisnası irtifakın 30 yıldan uzun süreliğine kurulmuş olmasıdır. Şayet irtifak 30 yıldan uzun süreliğine kurulmuşsa tapu kütüğüne bir taşınmaz olarak kaydedileceğinden mütevellit bu bağımsız ve sürekli bir taşınmaz gibi tasarruflara konu olabilecektir.

56)  Kaynak hakkının kazanımı irtifakların kazanım şekline, o da taşınmazların kazanım şekline bağlı olduğundan mütevellit bu irtifak hakkı tescil yoluyla, tescil dışı ve zamanaşımı şeklinde 3 farklı yolla kazanılabilmektedir. Nitekim bu kurallar taşınmazların kazanımlarına ilişkin olarak da uygulanmaktadır.

57)  Taraflar aralarında kararlaştırmamış olmasalar bile kaynak irtifakının kurulmasıyla hak sahibi taşınmaza girme, gerekli tesisatı yapma, tesisatı gerekli yerden geçirme, tesisatın onarımını yapma ve gerekirse yenileme haklarına sahiptir.

58)  Taraflar aralarında kararlaştırılarak kaynağın bakımını kimin üstleneceğine karar verebilirler.

59)  Hak sahibi kimse irtifak hakkı sayesinde kendi taşınmazına akıttığı suyun mülkiyetini kazanmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus hak sahibinin yalnızca akan suyum mülkiyetini kazanmış olduğu ve kaynağın mülkiyetinin hâlâ kaynak sahibinde kalacağıdır.

60)  Hak sahibi kimse bu hakkını gerek kaynak malikine gerek de 3. Kişilere karşı koruyabilmek için gerekli kanunî yollara başvurma haklarına haizdir.

61)  Hak sahibi bu hakkını kullanırken en az zarar verecek şekilde kullanması gerektiğinden taşkın kullanımlarından TMK m.730’a göre sorumlu olacaktır.

62)  Hadim taşınmaz maliki irtifak hakkı süresi devamı boyunca hak sahibinin taşkın kullanımına karşı gerekli tedbirleri alma hakkına sahiptir.

63)  Hadim taşınmaz maliki irtifak hakkı süresi devamı boyunca sözleşme gereği kullanım ücreti talep etmeye ve taşkın kullanımdan kaynaklı doğan zararların telafisini talep etme hakkına sahiptir.

64)  Hadim taşınmaz maliki irtifak hakkı süresi devamı boyunca aşırı kullanımdan mütevellit (fazla litre su akıtması) kaynağın iadesini talep edemez. Ancak bunun için ek ücret talep etme hakkına sahiptir.

65)  Kaynak üzerinde kurulan irtifak hakkı asıl taşınmaza tesir ettiğinden kaynak sahibi kimse taşınmazını devrettiği vakit tarafların aralarında kararlaştırmış oldukları hususlar da dahil olmak üzere eşyaya bağlı olan irtifak yükümlülüğü de külli halefiyet kuralları gereğince devredilmiş olacaktır.

66)  Taşınmazlardan birisinin tamamıyla yok olması, taşınmazlardan birisinin kamulaştırılması, hak sahibinin terkini, şahıs üzerine kurulu kaynak irtifakında hak sahibinin ölümü ve sürenin dolması hâllerinde kaynak hakkı sona ermektedir.

67)  İki taşınmazın aynı malikte birleşmesi kaynak irtifakını sona erdirmemektedir.

68)  Yararlanan taşınmazın bölünmesi hâlinde her taşınmaz için kaynak irtifakı hakkı devam etmektedir. Yüklü taşınmazın bölünmesi hâlinde ise her taşınmazın sorumluluğu devam etmekle beraber kaynak sadece bir parselden çıkıyorsa diğer parsel malikleri irtifakın terkinini talep edebilirler.

69)  Kaynağın kuruması irtifakı re’sen sona erdirmese de bu husus taraflara terkini talep etme hakkı vermektedir.

70)  Aynı üst hakkında olduğu gibi kaynak irtifakında da hakkın sona erdiğinde geriye kalan eşyanın ne olacağı tarafların aralarında kararlaştırdıkları sözleşmeye göre belirlenecektir.

 

B3) Mecra Hakkı

 

71)  Elektrik, gaz, su gibi akıcı şeylerin iletim ve dağıtım amacıyla kullanılan teknik tesisata mecra denmektedir.

72)  Teleferik bir sinyal dalgası taşıdığından mütevellit elektrik taşıyan sistem kapsamında kalmadığından mecra hakkı kapsamına girmemektedir.

73)  Mecra hakkı sahibine taşınmazın altından veya üstünden elektrik, su ve gaz gibi akıcı iletim ve dağıtımı için tesisat kurma ve kullanmak yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.

74)  Mecra hakkı; bağımlı mecra, transit mecra ve kanunî mecra – akdî mecra olmak üzere 4’e ayrılmaktadır.

75)  Bağımlı mecralar arazinin altında veya üstünde o araziye hizmet için kurulan mecradır. Bunlar taşınmazın bütünleyici parçası sayıldıklarından akıbetleri taşınmaza bağlıdırlar.

76)  Transit mecra ise bir araziden başka bir araziye hizmet etmek için kurulan mecradır.

77)  Kanunî mecra komşuluk hukukuna dayanarak kanun hükmünden doğan mecralardır. Tarafların kanunî yola başvurmayıp bu mecraları taraf iradeleriyle de mevcudiyet kazandırmaları mümkün olduğundan aynı mecra konuları akdî mecra olarak da anılabilirler.

78)  Mecra hakkının kurulması diğer irtifaklardan farklı olarak noterce düzenlenecek sözleşmeyle de mümkündür. Bu husus için bir ayrıma gidilmesi gerekmektedir. Şayet kurulacak mecra dışarıdan göz ile gözüküyorsa noterce düzenlenecek bir sözleşme ile mecra hakkının kurulması mümkün iken kurulacak mecranın yer altından geçmesi hasebiyle göz ile gözükmemesi hâlinde irtifak sözleşmesinin tapuda düzenlenmesi gerekmektedir.

79)  Gözle görülen mecranın hakkı tescilden önce kazanılmaktayken gözle görülmeyen irtifakların kazanımları yalnızca tescil ile mümkündür.

80)  Kat mülkiyetine bağlı bağımsız bölümler üzerinde de mecra tesis edilebilir. Bu husus özellikle internet kablolarının veya anten kablolarının geçmesi hâlinde böyledir.

81)  Mecra hakkının üst hakkı ve kaynak hakkında olduğu gibi taşınmaz lehine kurulması mümkün olduğu gibi şahıs lehine kurulması da mümkündür.

82)  Mecra hakkının bir irtifak hakkı olmasından mütevellit kazanılması diğer irtifaklarda da olduğu gibi bir illiyete dayanmalıdır. Bu illiyet tarafların aralarında yapmış oldukları irtifak sözleşmesidir.

83)  Mecra hakkını tescil dışı kazanım hâlleri de mevcuttur. Tescil yoluyla kazanımdan farklı olarak mecra irtifakı, kazanım tarafların ortak iradesine değil kanun hükmünden de doğabilir. Bu husus TMK m.744’te düzenlenmiştir.

84)  Kanunî mecra hakkına sahip olmak isteyen hak sahibinin evvela kabul etmesi gereken şartlar vardır. Bunlar;

·       Malikin uğrayacağı zararların tamamının önceden karşılanması

·       Transitin yapılacağı tesisatın başka yerden geçirilmesinin olanaksız kalması

·       Tescil bedellerinin hak sahibi tarafından karşılanması şeklindedir.

85)  Mecra hakkının zamanaşımı yoluyla da kazanılması mümkündür.

86)  Mecranın hadim taşınmaz üzerinden geçen kısmı arazi malikine değil mecra hakkı sahibine aittir.

87)  Mecra hakkı sahibi mecrayı amacına uygun kullanmaya, denetlemeye, onarım ve bakımda bulunabilmeye ve hadim taşınmaza gerekli araç ve gereçli sokma haklarına ehildir.

88)  Mecranın bakım ve onarımının kime ait olacağı taraflar arasında kararlaştırılabilir.

89)  Mecra hakkı sahibi mecra ücretini sözleşmede öngörüldüğü gibi ödemekle, hadim taşınmaz mâlikinin menfaatlerini gözetmekle ve şartların vuku bulması hâlinde taşkın kullanımdan kaynaklı olarak gerek hadim taşınmaz malikine gerek de 3. Kişilere karşı taşkın kullanımdan kaynaklı olarak sorumlu olmakla mükelleftir.

90)  Mecra hakkı sahibi sözleşmenin devamı süresi boyunca değişen şartlar nedeniyle gerekirse mecranın yerinin değiştirilmesini talep edebilmektedir. 

91)  Özellikle kusurdan kaynaklanan nedenler başta olmak üzere hadim taşınmaz malikinin de giderlere katlanması mümkün olabilmektedir.

92)  Hadim taşınmaz maliki mecra irtifakı süresi devamı boyunca hak sahibi kimsenin haklarını kullanmasına katlanmakla mükelleftir.

93)  Kaynak hakkından farklı olarak taşınmazların mülkiyetinin aynı kişide birleşmesi mecra hakkını sona erdirmektedir. Bunun haricinde genel olarak taşınmaz lehine kurulan irtifak haklarını sona erdiren nedenler mecra hakkını da sona erdirmektedir.

 

 

A)    Rehin Hakları

B1) Taşınmaz Rehni

 

94)  Rehin hakkı; bir alacağın,  taşınır veya taşınmaz belli bir eşyanın rehin altına alınarak alacağın temin edilmemesi hâlinde devletin yetkili organlarıyla sattırılıp paraya çevrilmesi yoluyla güvence altına alınmasını sağlayan aynî bir haktır. Bu husus TMK m. 850 ve 938 arasında düzenlenmiştir.

95)  Rehin hakkı aynî nitelikte bir hak olmasından mütevellit tapu kütüğün tescili mümkündür.

96)  Kural olarak alacaklılar arasında denge olsa da rehin bu kuraldan sıyrılmaktadır. Gerçekten de rehin öncelikli bir alacak olup diğer alacaklardan evleviyetle tahsil edilmektedir.

97)  Rehin alacağının paraya çevrilmesinde borç tamamen kapanmazsa borçlunun kişisel sorumluluğu devam etmektedir. Başkası yerine malını rehin edenler için durum böyle değildir. A, B’nin borcu için taşınmazını rehneder ve rehin satışa çıkmasına rağmen borç kapanmazsa B’nin kişisel sorumluluğu devam ederken A’nın rehin konusu malı verdiği için sorumluluğu kalmamaktadır.

98)  Taşınır rehinler hariç diğer rehin haklarında rehin hakkı sahibi rehin malını zilyedinde bulunduramaz. Bir ev üzerinde rehin hakkı kurulmuş olsa bile evin maliki devir hariç diğer tasarruf haklarında bulunmaya ehildir. Kiraya verebilir veya üzerinde intifa hakkı kurabilir.

99)  Rehin hakkına sahip olan kimse bu hakka dayanarak eşyayı kullanamaz. Hukukî yahut fiziki semerelerinden yararlanamaz. Ancak bu semereler de rehin kapsamına girmektedir.

100)                 Malikin kendi taşınmazını kendi lehine rehnettirmesi de mümkündür. Bu duruma örnek olarak kendi kredisi için kendi evini rehnettirmeis örnek verilebilir.

101)                 Paylı mülkiyete dayalı mallarda her paydaş kendi payını müstakil olarak rehnedebiliyor olsa da elbirliğine dayalı mallarda malın rehnedilebilmesi için her bir ortağın müşterek hareket etmesi gerekmektedir.

102)                 Rehin konusunu oluşturan malın borçluya ait olması bir zorunluluk değildir. Başkasının borcu için bir kimsenin kendi malını rehnetmesi de mümkündür. İrat senetleri bu kuralın istisnasını oluşturmaktadır. Bu durumda taşınmazın borçluya ait olması gerekmektedir.

103)                 Kural olarak rehin hakkı kullanılmamakla zamanaşımına uğramamaktadır. Taşınırlar yönünden kurulan rehinlerde ise asıl alacak zamanaşımına uğramış olsa bile alacaklı TBK m.159 uyarınca taşınırı paraya çevirme hakkına sahiptir. Bu husus aynı zamanda rehnin asıl alacağın varlığına bağlı olduğu kuralının da istisnasını oluşturmaktadır. Gerçekten de kural olarak asıl alacağın herhangi bir şekilde sona ermesi hâlinde rehin de sona ermektedir.

104)                 Rehin hakkı alacak hakkına dayandığından ve bağlı olduğundan mütevellit alacak hakkının başka bir kişiye devredilmiş olması hâlinde rehin hakkı da devralana geçmiş olacaktır.

105)                 Rehin hakları kaynağına göre kanunî ve iradî rehin hakları olarak ikiye ayrılırken; konusuna göre ise taşınırlar üzerinde, taşınmazlar üzerinde ve haklar üzerinde olmak üzere 3’e ayrılmaktadır.

106)                 Rehnin taşınmaz üzerinde kurulması hâlinde borç ödenmez ise taşınmaz devlet eliyle sattırılır. Bu vazifeyi icra daireleri yerine getirmektedir.

107)                 Taşınmaz rehni bağımsız bölüm gibi kat mülkiyetine bağlı mallar olabileceği gibi tapu kütüğüne tescil edilebilen bağımsız ve sürekli haklar da olabilmektedir. Buna örnek olarak en az 30 yıllığına tescil edilmiş üst hakkı örnek verilebilir.

108)                 Taşınmaz rehni 3 farklı şekilde olabilmektedir. Bunlar; ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedidir.

109)                 Taşınmaz rehninde 3 farklı ilke bulunmaktadır. Bunlar belirlilik, sabitlik ve teminat ilkeleridir.

110)                 Belirlilik ilkesi kendisini hem alacakta hem de taşınmazda göstermektedir.

111)                 Belirlilik ilkesi gereğince taşınmaz üzerinde rehin hakkı kurulurken hem hangi taşınmaz üzerinde rehin kurulduğu hem de rehnin matuf olduğu borcun ne kadar olduğu belli olmalıdır.

112)                 Alacak miktarının ne kadar olduğunun belirsiz olduğu veya tapu kütüğüne yazılmadığı rehin geçerli değildir.

113)                 Rehin hakkının bir taşınmaza yönelik kurulması hâlinde taşınmaz daha sonradan bölünse bile her parsel üzerinde rehin hakkı devam edecektir.

114)                 Bir borç için birden fazla taşınmazın rehnedilmesi de mümkündür. Bu durumda rehin sözleşmesi kurulurken her bir taşınmaz için ne kadar rehin sorumluluğu getirildiğinin de belirtilmesi gerekmektedir.

115)                 Bir borç için birden fazla taşınmazın rehnedilmesi kararlaştırılmış ve hangi taşınmazın ne kadar miktarla kefil olacağı taraflarca kararlaştırılmamışsa tapu dairesi oran orantı ilkesi içerisinde dağılımı yapar.

116)                 Taşınmaz rehnine hâkim olan bir diğer ilke de sabit derece ilkesidir. Bu ilkeye göre bir taşınmaz birden fazla rehine konu edilmişse bu taşınmaz derece denen farazi kısımlara ayrılır. Misal 100k değerindeki arazi 40k, 30k, 20k ve 10k’lık rehinlere konu edilmişse 40k’lık rehin 1. Dereceden olurken 10k’lık rehin 4. Dereceden olmaktadır. 40k’lık rehinin borcunun ödenmesi hasebiyle rehin ortadan kalksa bile 30k’lık rehin artık birinci derece rehin olmayacaktır (Kendiliğinden ilerleme sistemi kabul edilmemiştir. Kendiliğinden ilerleme sistemi ancak bunun tapu dairesince düzenlenmesine ve şerh verilmesine bağlıdır). Malik dilerse 40k’lık ayrı bir 1. Derece rehin tesis edebilecektir.

117)                 TMK’da sabit derece sistemi benimsendiğinden mütevellit bir derecenin boş kalması diğer derecelere tesir etmemektedir.

118)                 Boşalan 1 derecenin içerisinde birden fazla dereceli rehin kurulabilmesi mümkündür. İlerleme ilkesi kabul edilmediğinden mütevellit bu işlem için diğer rehin hakkı sahiplerinin rızası aranmamaktadır.

119)                 İlerleme ilkesi kabul edilmediğinden mütevellit bir derecenin boşalması diğer derecelerin değerini artırmamaktadır.

120)                 TMK 872, 877 ve 878 sabit derece sisteminin istisnasını oluşturmaktadır.

121)                 Taşınmaz rehnine hâkim olan son ilke ise teminat ilkesidir. Bu ilkeye göre rehin konusu eşya alacak hakkı olarak ve ayın hakkı olarak kapsayıcı olmalıdır.

122)                 Taşınmaz üzerinde kurulan rehin vasıtasıyla sadece taşınmaz üzerinde değil eklentileri ve bütünleyici parçaları üzerinde de rehin hakkı kurulmaktadır.

123)                 Kira bedellerinin rehnin kapsamına girilebilmesi için icra takibinin başlatılmış olması veya borçlunun iflasının ilanının yapılmış olması gerekmektedir.

124)                 Taşınmaza rehne konu edilmesiyle beraber asıl borç, takip giderleri, gecikme faizi, varsa sözleşme faizi, olağan koruma giderleri ve zorunlu masraflar güvence altına alınmaktadır.

125)                 Rehin anlaşması yapıldıktan sonra gerek malikin kusurundan gerekli malikin kusuru harici nedenlerden mütevellit rehin konusu eşyanın değerinin azalması yaşanabilmektedir. Rehin hakkı sahibi olan kimsenin bu duruma karşı belli başvuru imkanları bulunmaktadır. Bunlar genel olarak;

·       Malikin kasten rehin değerini düşürücü hareketlerine karşı hâkimden gerekli müdahalede bulunmasını talep etme, güvence talep etme eski hâle getirilmesini talep etme, kısmî ödemede bulunmasını talep etme; malikin kusurunun bulunmadığı hâllerde gerekli önlemleri alma, parçalanma hâlinde meydana gelen oransal ipotek dağılımını kabul etmeme akabinde 1 ay içinde başvuruda bulunma şeklindedir.

126)                 Alacaklının bizzat merhunu paraya çevirme yetkisi bulunmadığından dolayı İİK m. 145’e göre rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurması gerekmektedir.

127)                 İpotekle güvence altına alınan borç için ihtiyati haciz kararı verilemez.

128)                 Borç zamanında ödenmezse merhun alacaklının olacaktır şeklinde anlaşma yapılamaz.

129)                 Bir borç için birden fazla taşınmaz ipotek edilmiş ise alacaklının hepsinin paraya çevrilmesinin talep edilmesi gerekmektedir. Bu durumda icra dairesi gerektiği kadarını paraya çevirecektir.

130)                 Rehin hakkının tesisi eşyanın devrine mânî değildir. Ancak rehin yükümlülüğü de eşyayla beraber yeni malikine geçecektir.

131)                 Rehin hakkının tesisinden sonra eşya üzerinde başkaca sınırlı aynî hak kurulamayacağına dair yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak bunlar rehin hakkıyla bağdaşmıyor ve alacaklının rızası olmadan rehin hakkından sonra kurulmuşlarsa rehnin paraya çevrilmesi sırasında terkin edilirler.

132)                 Şayet birden fazla kişinin hakkı terkin edilmişse ilk sınırlı aynî hakkı tesis eden kişilerin daha sonradan sınırlı aynî hakkı tesis eden kişilere karşı terkinden dolayı ücret talep etmede öncelikleri vardır.

133)                  Nitekim rehin hakkı rehnin paraya çevrilmesinde de tüm alacaklara karşı evleviyetle uygulanmaktadır.

134)                 Rehin paraya çevrildiği vakit aynı sırada olan alacaklılar alacak miktarlarının oranlarına göre satıştan pay alırlar.

135)                 Kanunda öngörülen hâllerin saklı kalması kaydıyla rehin hakkı tapu kütüğüne tescil ile doğmaktadır.

136)                 Mülkiyetin kazanılmasından farklı olarak rehin hakları zamanaşımıyla veya mahkeme kararıyla TMK m.705 kazanılamamaktadır.

137)                 Rehnin başka taşınmaz üzerine geçmesi ve borçlunun taşınmazı rehinden kurtarması rehni sona erdiren hâller arasındadır.

 

B)    İpotek

 

138)                 İpotek rehin hakkının özel bir görünümüdür.

139)                 İpotek hakkının tesisiyle beraber hak sahibi kimse şarta bağlı dahil herhangi bir alacağını ifa edilmeme ihtimaline karşı güvence altına almaktadır.

140)                 İpotek hakkının rehin hakkının özel bir görünümü olmasının nedeni yalnızca taşınmaz mallar üzerinde kurulabiliyor olmasından kaynaklanmaktadır.

141)                 Bir alacak hakkı üzerinde ipotek tesis edebilmek için o alacak hakkının doğmuş, mevcut olması şart değildir. İleride doğması kesin gözüyle bakılan bir alacak hakkı için de ipotek tesis edilebilmesi mümkündür.

142)                 Genel rehin hakkı hükümlerinde olduğu gibi ipotekte de ipotek edilen malın bizzatî olarak borçlunun mülkiyetinde bulunması bir zorunluluk değildir. Ancak borcun ödenmemesi hâlinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurulacaksa alacaklının hem borçluya karşı takip hem de ipoteğe karşı takip başlatması gerekmektedir.

143)                 İpotek, feri nitelikte bir hak olduğundan asıl borcun sona ermesi hâlinde ipotek de sona ermektedir.

144)                 İpotek, taşınmazlar üzerinde kurulduğundan borcun devredilmesi hâlinde yahut taşınmazın devredilmesi hâlinde beraber yeni hak sahibine yahut yükümlüsüne geçmektedirler.

145)                 Borçlu alacağın ifasına karşı sürebileceği tüm defileri ipoteğin paraya çevrilmesine karşı da ileri sürebilmektedir. Asıl borcu ödeyerek ipoteğin paraya çevrilmesini engellemek kesin yoldur.

146)                 İpotek hakkı tedavüle elverişli olmadığından kıymetli evrak gibi senede bağlanamaz.

147)                 İpotekler anapara ipoteği ve azami ipotek şeklinde ikiye ayrılmaktadırlar. Anapara ipoteğinde (faizler ve yargılama giderleri vb. hususlar dahil) bir miktar para bir taşınmaz üzerinde ipotek ettirilirken azami ipotekte taşınmazın sağlayacağı ipotek tapuda gösterilir ve henüz miktarı belli olmayan alacak bu ipotek miktarından karşılanmaktadır. Daha sonradan ortaya çıkan alacak miktarı ipotek miktarından fazlaysa bu kısım ipotekten karşılanmaz ancak bireysel sorumluluk devam eder.

148)                 Azami ipotekte evleviyet ana paraya ilişkindir. Azami ipotek miktarı ana parayı karşılamıyorsa yan giderler bireysel sorumluluk kısmında kalmaya devam edecektir. Yan giderlerin azami ipotek kapsamına girebilmesi için evvela ana paranın azami ipotekten az olması gerekmektedir.

149)                 İpotekler tarafların müşterek iradelerinden kaynaklanabileceği gibi kanundan da kaynaklanabilmektedir.

150)                 İpoteklerin ölüme bağlı tasarruflara konu edilebilmesi de mümkündür.

151)                 Kanunî ipotekler tescile tâbi olan ve olmayan şeklinde ikiye ayrılmaktadır. Tescile tabi olmayan kanunî ipotekler genellikle başka bir rehnin varlığından kaynaklı olarak alacak hakkı sahibine ipotek hakkı tanıyan haklardır. TMK 865/3, 867/2 ve TMK 876 buna örnektir.

152)                 Tescile tâbi kanunî ipoteklerin ise kazanımları için tescili gerekmektedir. Bu ipoteklerin hukukî illiyeti kanun hükmü olduğundan tarafların ayrıca sözleşme yapmalarına gerek bulunmamaktadır.

153)                 Tescile tabi ipotekler sıralarını tescil tarihlerine göre almaktadırlar.

154)                 Tescilin mülkiyetin naklinden itibaren 3 ay içerisinde yapılması gerekmektedir.

155)                 Tescile gerek duyan ve kanundan doğan ipotekler muhtelif kanunlarda düzenlenmişlerdir.  TBK 613, KMK 22 ve TMK 893 bunlara örnektir.

156)                 Uygulamada en çok karşılaşılan ipoteklerden birisi de yapı alacaklısı ipoteğidir.

157)                 Yapı alacaklısında ipotek hakkı sahibi bir yapının yapılması için malzeme verebileceği gibi vermeyebilir de. Bu tarafların aralarında kararlaştıracakları bir husustur. Ancak malzeme verilmemesi hâlinde yapının yapılması için emek verilmesi gerekmektedir.

158)                 Bu ipotek hakkının tescilini talep edebilecekler yüklenici, alt yüklenici veya zanaatkârlardır. Bu ipotek hakkını somut bir olaya tatbik etmek gerekirse A, B ve C, D’ye ait taşınmaz üzerinde 4 katlı bir apartman inşaatında işçi olarak çalışmaktadırlar. Verdikleri işçilik emeğinin karşılığını alıp alamayacakları şaibeli olduklarından mütevellit bu 3 kişi, yapılacak inşaat üzerinde kendi lehlerine ipotek hakkı tesis edilmesini TMK 893/3’e göre talep edebileceklerdir.

159)                 Bu kişiler ipotek haklarını farklı tarihlerde tescil ettirmiş olsalar bile aynı sırada sayılmaktadırlar.

160)                 Tescili talep süresi çalışmaya yahut malzeme verdikleri süreden itibaren başlamaktadır. Tescil talebi en geç yapının tamamlanmasından itibaren 3 ay içerisinde ileri sürülmelidir.

161)                 Tescil, malik tarafından kabul edilebileceği gibi mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir.

162)                 İnşa edilen yapı satılmasına rağmen zanaatkârlar ve yüklenicilerin ücretlerinin tamamını karşılamazsa eksik kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki alacaklıların (taşınmaz üzerindeki rehin vb.) payına düşen satış bedelinden arsa payının çıkarılmasından kalan ücret ile karşılanmaktadır.

163)                 Tapu kütüğüne tescil edilmemiş olan ipotek geçerli değildir.

164)                 Usulsüz tescile rağmen güvence altına alınan alacak iyi niyetli 3. Kişiye devredilmiş ise bu kişi hem alacağı hem de ipotek hakkını kazanmış olacaktır. Ancak bunun için hukuka uygun bir alacak hakkının varlığı şarttır.